Не нужно быть страховым агентом, чтобы догадаться: загородный дом намного более уязвим перед различными неприятностями, чем городская квартира. Как снизить риски аренды для хозяина и для съемщика дачи, выяснял обозреватель "ИП" Иван Марчук.
Если договор на аренду дачи не был составлен, хозяину и арендатору придется разрешать все конфликтные ситуации путем устных переговоров. Позиция слаба у обоих: если с дачей что-то случится, ее хозяину трудно будет доказать, что такой-то жилец вообще там отдыхал и хоть как-то причастен к судьбе имущества. А арендатор, не подписавший бумаг, формально вообще находится в чужом доме на непонятных основаниях. Устной формы договора найма Гражданский кодекс не знает, и потому получается, что хозяин может попросить жильца "очистить помещение" без объяснения причин - задав простой вопрос: "А ты кто такой?".
"В прошлом году мой дом снимала девушка с ребенком,- рассказывает Ирина Гончарова, хозяйка дачи в районе Лианозова.- Как только она въехала - засорилась канализация. Она позвонила, чтобы я чуть ли не ночью прибежала и все починила. Еще сказала, что если бы знала о таких проблемах, то на мои условия не согласилась бы. Я прямо сказала: не нравится - съезжайте, ничего чинить я не пойду. Она все поняла и вызвала сантехников". Договора (а тем более такого, который описывал бы обязанности сторон), понятное дело, не было.
Более экзотичную ситуацию описала ИП Наталия Дроздова. В прошлом году она без договора арендовала домик в 35 км от МКАД по Можайскому шоссе. Заплатила, как водится, хозяину за месяц вперед - $350.
Ровно через неделю появились реальные хозяева дачи, которые, как оказалось, сдали ее своему племяннику за символические $50 в месяц - а тот, не будь дурак, решил подзаработать на субаренде. Владельцы (которых тоже можно понять) были настроены агрессивно: когда Наталья заикнулась о своих правах, они сначала отключили электричество, а потом и воду, тем более что сделать это было технически несложно.
"Я пошла к начальнику дачного кооператива и попросила включить электричество - пообещала заплатить,- рассказывает Наталия.- Тот посмотрел на меня и спросил: "А вы какое отношение к дому имеете?"" Ответа у Натальи не нашлось, и ей пришлось съехать, так и не получив обратно денег, заплаченных ушлому племяннику хозяев (впрочем, не исключено, что все стороны, кроме съемщицы, были в сговоре).
Поэтому слова, которыми вы договариваетесь о съеме дачи, в любом случае лучше доверить бумаге. Обычно принято, что коммунальные услуги (кроме электричества) оплачивает владелец дома, он же заботится о наличии газа или дров, если в них есть необходимость. Отдельно оговаривается, кто и в какие сроки будет производить мелкий ремонт (неожиданно дала течь крыша, засорился туалет, выгребная яма заполнилась до уровня стульчака и т. п.), чем арендатор на участке может пользоваться, а чем - нет, можно ли что-нибудь посадить на грядках. Стандартный договор найма составить гораздо проще, чем принято думать, зато вероятность возникновения конфликта будет существенно снижена.
Правила соглашения
По закону заключить договор найма очень просто: достаточно написать своей рукой документ об условиях аренды и заверить его подписями нанимателя и арендодателя. Согласно ст. 674 Гражданского кодекса, этого вполне достаточно, если речь не идет о соглашении с юридическим лицом и договор заключается на срок меньше одного года. Если предполагается более длительная аренда, документ необходимо заверить у нотариуса. Юридическая же сила обеих бумаг одинакова.
"Большинство россиян не представляют, что простая бумага, снабженная двумя подписями, может существенно помочь при решении конфликтов, связанных с арендой",- говорит юрист агентства "Юрис" Леонид Арбухов. Единственное условие: в этом документе должны быть полностью прописаны фамилии, паспортные данные и адреса регистрации сторон, а также местоположение дома, который является объектом договора.
"Формальных поводов, чтобы потребовать расторжения простого кратковременного договора найма, может быть всего три,- говорит Леонид Арбухов.- Это двукратное невнесение платежа, порча жилого помещения и имущества или использование дачи не по назначению (например, вы сделали из нее лесопилку или магазин)".
Очень важно указать в договоре срок, на который он заключен. Согласно ст. 683 Гражданского кодекса, если срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. А для расторжения такого договора, отмечает господин Арбухов, нужно, чтобы арендная плата не вносилась в течение полугода.
Разграничить ответственность за самые серьезные случаи (например, если дом, не дай бог, сгорит) в договоре найма не получится. Даже если в нем на арендатора возложена ответственность за любой пожар - юрист предупреждает: этот пункт неправомочен, если суд решит, что жилец не виноват, поскольку возгорание произошло из-за старой проводки, которую вовремя не поменял хозяин, или от удара молнии.
В стандартном договоре нет никаких указаний об ответственности, в случае если что-то сломается. Там говорится лишь о том, что "наниматель несет ответственность перед арендодателем и третьими лицами за ущерб, причиненный имуществу по его вине или невнимательности", и еще - что "все споры решаются путем переговоров, а в случае недостижения согласия - в соответствии с законодательством".
Впрочем, когда сроки аренды и оплата прописаны и оговорены, можно пускаться в частности и оговаривать сложные случаи в разделе "Дополнительные условия".
"Идеально было бы описать всю технику и состояние дома, указать, кто должен отвечать за текущий ремонт и правильную эксплуатацию",- рассказывает руководитель направления аренды корпорации "МИАНнедвижимость" Гульнара Рахмангулова.
Конечно, существует известная сложность в исполнении договорных обязательств: не станет же хозяин дачи затевать судебную тяжбу, если наниматель напился, сломал газонокосилку, разбил окно, а потом еще и просрочил платеж. Поэтому еще один инструмент разрешения конфликтных ситуаций при аренде по договору - практика залога. Обычно она такова: владелец заранее вносит дополнительный месячный платеж, который (это отражено в договоре) будет возвращен ему в конце срока аренды или засчитан в качестве платы за последний месяц. При такой схеме в интересах арендатора четко расписать, в каких случаях залог может быть удержан: скажем, только за порчу бытовой техники или за отказ вносить плату.
Компенсацию же за серьезные повреждения загородного поместья хозяин дачи, даже если он ее сдает, может получить от страховой компании.
От молнии и наводнения
Программы страхования для владельцев загородной недвижимости предлагают все крупные страховые компании.
"В большинстве компаний можно приобрести как типовые, так и составленные индивидуально страховые полисы. В принципе застраховать можно любой дом",- рассказывает ИП заместитель генерального директора страховой группы "Межрегионгарант" Александр Варенцов.
Впрочем, насчет "любого дома" страховщики преувеличивают: с самостроем могут возникнуть проблемы. Потребуются как минимум документы на землю - а на то, что само строение возведено без ведома властей, страховщики могут закрыть глаза.
Чаще всего страховая сумма определяется по соглашению со страхователем на основании оценки, проводимой сотрудниками компании. Если человек не согласен с этой оценкой, привлекается независимый эксперт. Стоит полис от 0,3% до 2% стоимости дома и зависит от множества факторов (из каких материалов построен дом, есть ли в нем дровяная печь, противопожарная сигнализация и т. д.). Стандартный перечень рисков при этом таков: пожар, взрыв бытового газа, удар молнии, стихийные бедствия, залив водой, кража со взломом, грабеж, злоумышленные действия третьих лиц, наезд транспортных средств и даже падение летательных объектов или их обломков.
Сейчас, по оценкам страховщиков, в Подмосковье застраховано меньше половины всей зарегистрированной загородной недвижимости. Впрочем, и из этих страховок большинство - копеечные полисы, которые в случае потери дома гарантируют выплату не более десятой части его стоимости. "Дачники по привычке платят копейки за копеечное же страховое покрытие и не задумываются, что при страховом случае им может хватить лишь на восстановление фундамента дома",- говорит Александр Варенцов.
Все дело в том, что процесс дачного страхования, как ни странно, мало изменился с советских времен: около 90% всего рынка дачного страхования зиждется на агентских продажах - это когда по дачам ходит старичок и всем предлагает стандартный полис, не оценивая стоимости конкретной усадьбы. Сумма страхового покрытия таких полисов - от 15 тыс. руб. до 50 тыс. руб.
Полноценную страховку дома имеет право оформить не только владелец, но и арендатор (естественно, заключивший договор найма). Выгодоприобретателем в этом случае все равно останется хозяин, но у нанимателя будет меньше болеть голова о возможных катаклизмах на арендуемом объекте. Впрочем, опрошенные ИП страховщики не смогли припомнить ни одного случая, когда дачу страховал арендатор. Зато нередки случаи, когда хозяин дачи застраховал ее, после чего сдал в аренду - а тут и страховой случай не заставил себя ждать. Как утверждает Александр Варенцов, если компанию не предупредили об аренде, это станет формальным поводом, чтобы отказать в выплате по полису. Вполне логично: то, что вы пустили чужих людей, увеличивает степень риска, и страховщик вправе попросить за полис больше.
Договор найма вкупе со страховым полисом - такое богатство документов можно увидеть разве что при сдаче внаем коттеджей за $2-3 тыс. в месяц, констатирует руководитель направления аренды корпорации "МИАН-недвижимость" Гульнара Рахмангулова. Однако рынок развивается, и специалисты прогнозируют изменение ситуации.
"К цивилизованным стандартам всегда приходит сначала дорогой сегмент, а потом уже остальные",- говорит вице-президент Российской ассоциации риэлтеров Константин Апрелев. Впрочем, и сейчас никто не мешает любому москвичу, желающему отдохнуть в съемном домике за пределами мегаполиса, вместе с хозяином дачи составить весьма простой и вполне правомочный договор. Времени это потребует совсем немного.
