Большинство россиян еще пока не привыкло преспокойно жить в долг, как это делают уверенные в завтрашнем дне граждане промышленно развитых стран, а подобный менталитет вызывает стремление как можно быстрее расплатиться по различным ссудам, в том числе и по ипотечным кредитам. Однако стремление — стремлением, но для этого должны быть и возможности. А они есть: кто-то, например, спустя некоторое время начинает понимать, что его материальное положение укрепилось и позволяет расплатиться по кредиту гораздо раньше предполагаемого срока; кто-то находит возможность перекредитования, то есть получения кредита с более низкой процентной ставкой для погашения кредита с более высокой ставкой, взятого ранее. Естественно, сразу возникает вопрос, насколько это выгодно и целесообразно?
Если хочется сэкономить
Интересно, что жителям западных стран подобная идея даже не приходит в голову. Зачем? Процентные ставки невысокие и стабильные, у кредиторов и заемщиков все распланировано на многие годы вперед. А вот в России пока все не так: ставки чуть ли ни самые высокие в мире, а о стабильности никто и не мечтает. Все это приводит к тому, что при ипотечном кредите, выданном, например, под 10% годовых, примерно за 12-13 лет регулярных выплат заемщик в виде процентов отдает банку стоимость еще одной такой же квартиры. Именно поэтому и приходит в голову мысль о досрочном погашении части или всего кредита. Собственно, это первое, что приходит в голову, когда хочешь сэкономить, но вот только, решаясь на такой шаг, нужно все хорошенько продумать и взвесить, ибо в вопросе досрочного погашения кредита имеется масса так называемых "подводных камней".
Двойственное отношение к досрочному погашению
Прежде всего, нужно разобраться с терминологией. После получения ипотечного кредита и благополучной покупки на эти средства жилья, наступает время расчетов по кредиту. Погасить кредит — это значит зачислить на указанный кредитором счет всю сумму кредита и причитающихся по нему процентов. Досрочное погашение кредита — это добровольная выплата заемщиком остатка кредитной задолженности с опережением графика, предусмотренного кредитным договором.
С одной стороны, досрочное погашение кредита, вроде бы, интересно всем. Заемщик может сэкономить средства на покупку жилья, а ипотечному банку в условиях, когда всякое может случиться, выгодно поскорее получить назад ссуженную сумму. Именно поэтому большинство банков допускает досрочное погашение ипотечных кредитов, тем более что, если заемщик хочет (а главное, имеет возможность) досрочно расплатиться, никто ему в этом помешать не имеет права.
С другой стороны, многие банки не приветствуют досрочное погашение ипотечных кредитов. Дело в том, что они связывают это с определенными для себя финансовыми потерями. Логика банков при этом такова. Допустим, банк разместил средства на десять лет под достаточно высокую процентную ставку. Предположим, через пять лет ставки снизились, а банку эти деньги вдруг возвращают. "Пристроить" их на прежних условиях куда-либо уже не представляется возможным. На языке банкиров это называется проблемами планирования кредитного портфеля банка.
Подобные возможные потери от досрочного погашения кредита банки относят к своим рискам, и если не могут вообще запретить подобные действия заемщиков, то многие из них требуют за это выплаты определенной денежной суммы в качестве компенсации.
Ограничения по досрочному погашению ипотечного кредита
Условия досрочного погашения ипотечных кредитов у различных банков существенно отличаются. Эти условия определяются по усмотрению банка и, как правило, прописываются в кредитном договоре. Заемщику, решившему досрочно погасить кредит, следует очень внимательно ознакомиться с условиями этой процедуры и просчитать свой конкретный случай.
Некоторые банки практикуют определенные хитрости: они вводят в кредитные договоры пункты о невозможности досрочного возврата кредита без разрешения банка. При подписании такого договора придется "отрабатывать" ставку до конца, и кредит нельзя рефинансировать. Иногда банки предусматривают досрочный возврат кредита с разрешения банка, но в договоре не указывают срок, когда это станет возможным.
Большинство банков устанавливают мораторий (запрет) на досрочное погашение кредита. В среднем по заключаемым в настоящее время договорам существуют моратории сроком на З-6 месяцев (у небольшого числа банков — 12 месяцев). Это значит, что досрочная выплата становится возможной лишь по истечении этого срока.
Например, у банка "УралСиб" досрочное погашение кредита возможно лишь по истечении 6 месяцев с даты выдачи кредита. В ипотечном банке "DeltaCredit" почти по всем программам досрочное погашение кредита возможно лишь через год после его получения.
В то же самое время почти все ипотечные банки устанавливают некое минимальное значение суммы досрочного погашения, и, только накопив эту минимальную сумму, заемщик может подать кредитору заявление на досрочное погашение кредита. Например, "Внешторгбанк" практикует следующие условия: первые три месяца досрочное погашение не допускается, после чего досрочное погашение возможно без комиссии, но на сумму не менее 15000 рублей, 500 долларов США или 500 евро.
У "Московского Кредитного Банка" досрочное погашение ипотечного кредита возможно без временных ограничений, но минимальная сумма досрочного погашения составляет 15000 рублей (или эквивалент в долларах США и евро).
Следует также понимать, что для внесения каждого из внеочередных погашений нужно написать заявление, которое будет рассматривать кредитный комитет банка; при этом нужно отдавать себе отчет в том, что его решение не всегда бывает положительным. Если заемщик не подал такое заявление, а просто зачислил сверхплановую сумму на кредитный счет, то сумма, скорее всего, будет списана только в размере положенного ежемесячного платежа.
Штрафы за досрочное погашение кредита
У многих банков действует система штрафных санкций за досрочное погашение кредита (вся эта система санкций также должна быть обговорена в соответствующих документах, которые подлежат внимательному изучению). Размер штрафов в среднем составляет около 2% от суммы досрочного погашения.
Наиболее либерален в этом отношении Сбербанк России, где досрочное погашение кредита возможно в любой момент без каких-либо ограничений по сумме и штрафов.
У большинства коммерческих банков штрафные санкции при досрочном погашении ипотечного кредита имеют место. Например, у "Банка Москвы" при досрочном возврате кредита или его части в течение первых 6 месяцев с момента предоставления кредита предусмотрен штраф в размере 2% от суммы досрочного погашения, и лишь по истечении этого срока заемщик может возвращать деньги досрочно безо всяких штрафов. При этом минимальная сумма досрочного платежа составляет 2000 долларов США (эквивалент в валюте кредита).
У "Газпромбанка" плата за досрочное погашение кредита при погашении в первые 6 месяцев кредитования также составляет 2% от суммы досрочного погашения (но не менее 1000 долларов США). После истечения 6 месяцев кредитования досрочное погашение кредита производится бесплатно.
У "Райффайзенбанка" штрафные санкции еще более жестки: за досрочное погашение ипотечного кредита в течение первых 5 лет они составляют 4% от суммы досрочного платежа (минимальная сумма досрочного погашения $2000 без учета суммы ежемесячного платежа), и лишь по истечение 5 лет с даты выдачи кредита штраф за частичное или полное досрочное погашение кредита не взимается.
Деньги, взимаемые банками за досрочное погашение ипотечного кредита, называются штрафом (prepayment penalty). В некоторых банках, однако, это называют не пугающим словом "штраф", а комиссией или сбором за досрочную услугу. Суть от этого не меняется.
Еще один "подводный камень"
Конечно, для заемщиков ничего приятного в этом нет.
Но еще более неприятен следующий подводный камень. Действительно, при досрочном частичном погашении так называемого "тела кредита" заемщик может, в зависимости от политики банка, либо уменьшить сумму ежемесячных платежей на оставшийся период кредитования, либо оставить размер платежей прежним, но сократить при этом сам период кредитования. Что выгоднее, решать самому заемщику, но при этом следует понимать, что далеко не всегда досрочное погашение ипотечного кредита для купившего квартиру означает экономию на процентах. Дело в том, что, если кредит взят, скажем, на 10 лет, то основную часть процентов придется заплатить банку в первую половину этого срока. После же этого досрочное погашение кредита, как правило, уже ничего заемщику не экономит и дает лишь некий психологический комфорт от мысли о том, что платить нужно, например, не десять лет, а всего пять или шесть.
Именно поэтому, кстати, по истечении определенного срока и исчезают штрафные санкции за досрочное погашение кредита (банк уже свою прибыль получил, и дальнейшие досрочные действия заемщика ему только "на руку").
На досрочном погашении кредита можно сэкономить
Досрочное погашение ипотечного кредита — весьма распространенное явление в современной России. Более того, даже если сейчас заемщик этого не планирует, ему можно посоветовать при выборе ипотечной программы все равно обратить на этот пункт особое внимание. Кто знает, как все потом повернется, ведь переплачивать за и так безумно дорогую жилплощадь — занятие малоприятное.
Досрочное погашение кредита позволяет не только уменьшить сумму ежемесячных платежей или сократить период кредитования. На досрочном погашении кредита можно сэкономить. Можно, например, перекредитоваться в другом банке на более выгодных условиях. К тому же, не следует забывать о том, что после досрочного погашения нужно уведомить страховую компанию о прекращении кредита, и тогда появится возможность вернуть себе деньги за оплаченную, но не использованную страховку.
В любом случае, каждый решает сам, но все условия, в том числе и досрочного погашения кредита, нужно обговаривать в момент заключения договора.
