Спросите своих мам и пап или бабушек и дедушек, уж они-то наверняка помнят те времена, когда обывателю нельзя было ни купить, ни продать квартиру, а можно было только обменять. В советские времена в газетах, содержащих объявления от частных лиц, не встречалось привычных нам рубрик «куплю» и «продам», зато были объявления типа «меняю большую на меньшую» или «меньшую на большую». Что априори подразумевало под собой обмен с доплатой. Но так как в СССР ни секса, ни частной собственности не было, то писать про доплату было категорически запрещено. Но времена меняются. Так называемые «альтернативные» сделки с недвижимостью существуют с начала частной собственности в стране, и уже никто не стесняется приписать к обмену вполне естественную доплату...
Все делай с минимальным риском, иначе близко грянет гром
Грянувший на рынке недвижимости кризис ликвидности обманул многих. Против всех ожиданий продавцов — цены на жилье стали решительно снижаться, против ожиданий потенциальных покупателей — доступней жилье от этого не стало. И ни ипотека, ни «приоритетные национальные проекты», ни материнский капитал — ничто сейчас не способно разрешить проблему многих молодых семей: как улучшить свое жилищное положение, если помощи ждать неоткуда? Вот и остается вспоминать бабушкины методы обмена с доплатой. Пока еще не все столичные агентства готовы предоставить своим клиентам обновленный старый способ улучшить свои жилищные условия, но лед тронулся, и многие риэлторы уже составляют соответствующие базы данных.
Некоторые из них утверждают, что при обмене квартир гораздо меньше рисков, чем при его покупке, в особенности это касается вторичного жилья. Ведь при расторжении сделки человек вернется в свою прежнюю квартиру, потеряв только время. Однако иные эксперты придерживаются на этот счет другого мнения.
«Покупка и продажа жилья в отдельности не так сложны и рискованны как обменная сделка, — поясняет Павел Косов, директор отделения „Центральное“ компании МИАН. — Агент или агентство, которые берутся за реализацию такой сделки, должны обладать большим опытом практической работы на рынке недвижимости. Я бы рекомендовал не проводить альтернативную сделку самостоятельно, а предоставить решение данного вопроса профессионалам, при этом внимательно подойти к выбору агентства недвижимости». По мнению эксперта, временные потери в случае обмена с доплатой — это еще цветочки.
Отсутствие стопроцентной уверенности в «чистоте» вторичного жилья — это самая большая беда российского рынка жилья, особенно в столице. Некоторые риэлторы приводят такие цифры: примерно 2/3 вторичного жилья в Москве, выставленного на продажу и обмен, попадает в зону риска. И тут нового собственника квартиры может ожидать любой неприятный сюрприз: от прописанного родственника бывших хозяев, вернувшегося из мест не столь отдаленных до внезапно воскресшей третьей жены второго хозяина со всем ее потомством.
Второе место в специальном рейтинге рисков в сделках с вторичным жильем занимают махинации с оплатой: от неоднократной продажи квартиры до откровенного «кидалова» с деньгами. Пожалуй, в этом случае обмен с доплатой — менее рискованное предприятие, нежели прямая покупка жилья, все же размер этой самой «доплаты» маловат для серьезных аферистов.
Однако существенный недостаток прямых обменов жилой недвижимости — это отсутствие адекватного выбора. При этом выбор альтернативных сделок гораздо больше, то есть подбор варианта с одновременной продажей и покупкой жилья займет гораздо меньше времени, чем обмен, пусть и с доплатой. Этот рынок был тщательно забыт, так что в ближайшее будущее риэлторам придется его вспоминать, ведь спрос рождает предложение, а по мнению многих практикующих риэлторов — спрос есть и он растет. Пока же желающим «обменяться» ожидать быстрых решений не стоит.
Меняем собственную на муниципальную
Самым проигрышным вариантом в деле обмена жильем считается обмен приватизированной квартиры на муниципальную. В этом случае участники процесса заключают договор обмена, регистрируют его в Управлении федеральной регистрационной службы и вместе с этим подают документы в бюро обмена. В случае успешного завершения сделки хозяева приватизированной квартиры становятся ее собственниками, а вот те, кто получил квартиру муниципальную — становятся всего лишь нанимателями, получившими обменный ордер. Но хитрость в том, что, единожды использовав свое право на бесплатную приватизацию, второй раз оформить квартиру в собственность без соответствующих вложений не удастся. Об этом стоит помнить.
Но поскольку неприватизированных квартир в стране все меньше и меньше, есть шанс, что вскоре проигрышный вариант останется в анналах риэлторской истории.
Еще два варианта обмена — это две муниципальных квартиры или две приватизированных. В этих двух случаях все просто: собственники остаются собственниками, а наниматели по-прежнему имеют все шансы бесплатно приватизировать свое новое жилье.
Налогообложание и товарообман
Как говорил Бенджамин Франклин, в этом мире неизбежны только смерть и налоги. В нелегком деле обмена квартир есть шанс уплаты последних избежать. Это не значит, что в договоре мены не нужно прописывать или надо занижать размеры доплаты. Размер доплаты указывать можно и нужно целиком и, прежде всего, это необходимо тому, кто доплачивает, чтобы в случае расторжения сделки вернуть назад свои кровно заработанные. Ну а тем, кто получает деньги стоит помнить, что размер налоговых льгот для такого рода сделок увеличен до 2 миллионов рублей, а доплата при обмене редко когда бывает выше этой суммы. Есть только один нюанс: все эти условия предполагают, что сделки совершают собственники жилья, а не наниматели. Если же жители неприватизированного жилья получают доплату, то они обязаны будут уплатить 13% от этой суммы государству. А также вовремя представить в налоговую инспекцию декларацию о доходах.
Важные мелочи
Самая важная мелочь, которая волнует всех участников сделок с обменом, включая потенциальных, это прописка. И хотя институт прописки у нас отменен, де-факто регистрация по месту жительства имеет место быть. Так вот если меняется приватизированное жилье на приватизированное, то тут проблем никаких. Регистрация на новом месте жительства происходит одновременно при предъявлении в паспортном столе договора мены. А вот если хотя бы одна из обмениваемых квартир является муниципальной, то придется дождаться, когда предыдущие жильцы из нее выпишутся. И только потом «хозяева» смогут зарегистрироваться по новому месту жительства. Но на прописке мелочи обменных будней не заканчиваются.
«На проведение сделки по обмену жилья требуется получение согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также собственника жилого фонда — соответствующего государственного или муниципального органа, — поясняет Михаил Раздольский, руководитель отделения „Октябрьское Поле“ компании „Инком-Недвижимость“. — На сделки по обмену наложены ограничения, если в договоре найма не прописано право нанимателя на обмен, если условия одной из сторон в результате сделки ухудшатся, и она будет считаться нуждающейся в улучшении жилищных условий и пр.».
Как видите, условий, при которых сделка по обмену с доплатой возможна — масса. И прежде чем начинать поиски нового жилья, стоит проконсультироваться у специалистов, каковы вообще ваши шансы на достойный обмен.
Все, что не в счет, дополняют счета
Размер комиссионных агентам за сопровождение и совершение сделки по обмену с доплатой на данный момент не определен.
«В нашем агентстве комиссионные варьируются от 2% до 4% — в зависимости от стоимости и месторасположения квартир, минус действующая на данный момент скидка», — рассказывает о ценовой политике своего агентства Павел Косов, однако речь здесь идет о купле-продаже жилья. Пока же в агентствах затрудняются назвать конкретную цифру, все больше склоняясь к «индивидуальному подходу» и «договорной цене». При этом нужно понимать, что, как правило, в первоначальные ставки не входят такие услуги, как проверка юридической «чистоты» квартир, сбор необходимых для совершения сделки документов, составление и регистрация договора и прочие атрибуты сопровождения сделки. Все эти детали придется оговаривать отдельно, а также не забыть зафиксировать соответствующим договором с агентством.
В советский период, когда частной собственности на территории СССР не было, когда все было общее и ничего не было своего, шансов улучшить свои жилищные условия у людей было не так много. И обмен с доплатой был одним из них. Сейчас времена изменились. Есть и секс, и частная собственность, и лишь кое-где еще осталась муниципальная. Вот только шансов улучшить свои жилищные условия у людей вряд ли стало намного больше, чем раньше. Но хотелось бы надеяться, что со временем государство и Правительство создадут нормальные условия для развития бизнеса в стране и рынок жилой недвижимости не только обретет стабильность, но и станет более доступным тем, кто сейчас прозябает в экономклассах среднего пошиба, мечтая о собственном доме с просторной гостиной и детской комнатой.
