Первый кризисный год остался в истории. Многие пугающие прогнозы об обвале европейского рынка остались страшилками. Январь 2010 года — время подводить итоги, делать выводы и планировать будущее.
По мнению чешских риэлторов, 2009 год поменял психологию покупателей недвижимости. Понимание "инвестиции в недвижимость" переросло в уверенность и более четкое планирование вложений. Инвесторы выбирают квартиры, расположенные ближе к центру города, с хорошей инфраструктурой, близостью трамвайных остановок и метро. История 2009 года показала, что те, кто с умом вложил деньги в недвижимость с целью сдавать жилье в аренду, хорошо зарабатывают на кризисе.
Параллельно с этим на чешском рынке мощным центром притяжения клиентов становится эко-жилье. Спрос на недвижимость с низкой энергозатратой (удельная теплоемкость, необходимая для отопления дома, максимум 50 (кВт / м2), возрос на 50%.
Одним из основных пунктов при принятии решения о покупке той или иной квартиры на вторичном рынке становится пункт о последующей цене эксплуатации жилья.
Все это происходит на фоне стагнации цен как на первичном, так и на вторичном рынках. Эксперт компании Bonguard s.r.o. Андрей Ядевич отмечает: "Чешский рынок недвижимости стабилизировался. В течение последних 3 месяцев 2009 года не было снижения средних цен на квартиры. На вторичном рынке цены на панельные дома упали на 18-22%, на "кирпич" от 5 до 10%. Понижать цены в новостройках девелоперы тоже уже не в состоянии: и так продают построенные объекты на грани рентабельности. Рынок достиг дна и теперь во многом только от банковского сообщества зависят и темпы его роста".
Подобная ситуация складывается и в области коттеджного строительства. Этот сегмент пострадал от кризиса более всего. Цены упали почти на 20-25%, по сравнению с докризисными. Особенно сильно пострадали те коттеджные новостройки, которые расположены в более чем 20 минутах езды от Праги.
Есть же в эти трудные времена и явные победители, которые не только выиграли по объемам продаж, но и стали на первое место среди популярности у покупателей — земельные участки с уже имеющимися инженерными сетями. Самые большие "потери" в этом сегменте лишь в отдаленных районах страны, где и до кризиса было "не престижно" жить и работать. Там цены упади до 5% от цен 2008 года. В целом же по стране цена или осталась на том же уровне, или же дала незначительный рост. Последнее касается земель в непосредственной близости к Праге.
Обзор состояния рынка недвижимости в Праге
87% частных инвестиций иностранных граждан приходится на столицу Чешской Республики. С введением в 2009 году поправки в законодательстве, позволяющей покупать недвижимость в Чехии всем иностранным гражданам без создания юридического лица или ведения коммерческой деятельности в стране, инвестиционная привлекательность недвижимости в Праге выросла в несколько раз. Стоит сделать сразу оговорку: покупка недвижимости не дает права постоянного проживания, для этого надо вести коммерческую деятельность или иметь рабочую визу. Однако это позволяет не только владеть квартирой, домом или офисом в стране, но и сдавать в аренду и получать прибыль.
Как выглядит рынок пражской недвижимости образца года 2009?
Инвестору стоит понимать, что увидеть реальную стоимость, где спрос и предложение находят точку равновесия, человеку со стороны достаточно трудно. Риэлтерские конторы и частные продавцы выставляют свои предложения на рынок, исходя из собственных интересов в прибыли. Покупатели ищут вариант "дешево и очень респектабельно". Рынок находит "золотую середину" для тех и других.
Наиболее желанные для инвесторов квартиры в Праге — это "гарсонки" (студии) и 1+кк (кухня в таких квартирах в небольшом закутке), как в панельных, так и в кирпичных домах. Стоит отметить, что в Праге-1 и Праге-2 (исторические районы города) панельных домов нет, и стоимость "гарсонки" в центре может приравниваться к стоимости хорошей двухкомнатной квартиры в более удаленных районах.
Есть поговорка: "Москва не Россия". Так вот районы Прага-1 и Прага-2 по своей ценовой категории это не Прага. Вернее Прага, но престижная и элитная. Как и во всем мире, самые дорогие квартиры в данном сегменте — судии и однокомнатные, так как покупаются в большинстве случаев они для инвестиций и потом сдаются в аренду. В среднем за последние
Неинвестиционные
Если посмотреть на стоимость квартиры со стороны продавцов, то можно отметить, что начиная с Праги-4 и далее (т.е. за историческим центром) колебание стоимости квартир находится примерно в одном диапазоне и может лишь различаться привлекательностью инфраструктуры районов. Прага-3 "застряла" в положении "уже не элита и еще не обыватель". Та часть, которая расположена в районе метро Йиржего с Подебрад все еще относится к фешенебельным Виноградам, а вот от метро Флора и далее "хорошему клиенту" покупать квартиру не рекомендуется.
Сводная таблица стоимости в кронах квадратного метра жилья на вторичном рынке Праги (конец 2009 г.)
1+кк | 1+1 | 2+кк | 2+1 | 3+кк | 3+1 | 4+кк | 4+1 | |
Прага 1 | 104 163 | 104 161 | 118 981 | 94 570 | 114 228 | 99 861 | 104 561 | 75 966 |
Прага 2 | 98 930 | 71 248 | 90 489 | 81 449 | 80 670 | 81 907 | 95 030 | 87 559 |
Прага 3 | 73 706 | 55 610 | 57 272 | 60 063 | 73 786 | 48 591 | 75 799 | 79 622 |
Прага 4 | 57 582 | 52 183 | 51 272 | 46 635 | 50 239 | 38 549 | 53 224 | 38 494 |
Прага 5 | 62 787 | 48 986 | 59 789 | 52 349 | 60 789 | 46 486 | 66 128 | 51 831 |
Прага 6 | 66 098 | 54 258 | 64 864 | 52 090 | 67 219 | 56 254 | 64 745 | 67 021 |
Прага 7 | 68 355 | 50 938 | 60 064 | 51 296 | 59 858 | 57 982 | 66 298 | 64 664 |
Прага 8 | 59 718 | 44 999 | 57 842 | 46 236 | 62 747 | 40 146 | 63 689 | 49 287 |
Прага 9 | 56 408 | 47 290 | 51 980 | 45 165 | 51 101 | 43 030 | 48 639 | 41 679 |
Прага 10 | 62 422 | 51 903 | 59 677 | 47 449 | 66 375 | 46 765 | 69 796 | 43 329 |
26 крон=1 евро
Среднестатистическому инвестору стоит обратить свое внимание на Прагу-5 — район метро Андел и пространство в радиусе
Покупатель, желающий через пару тройку лет перепродать купленное жилье с прибылью, должен обратить внимание на такие районы Праги как Моджаны, Михел, Жижков, Карлин и улицы рядом со станцией Будиевицка.
Если говорить о квартире для постоянного проживания, то надо разбивать спальные районы на две категории: панельные дома времен социализма и новостройки. Как мы уже говорили, особой популярностью у покупателей пользуются дома энергетической категории А, то есть, здания в которых потребление энергии на отопление в диапазоне
Что год 2010 нам готовит?
По прогнозам аналитиков, первичный рынок из-за кризиса явно не успевает за сдержанным спросом. Девелоперы достигли дна в снижении цен. Квартиры, которые все еще есть на рынке, находят своего покупателя, а вот введение новых проектов пока заморожено. К концу 2010 года может сложиться ситуация, когда даже в условиях кризиса возможен рост цен на первичном рынке. Это предположение станет реальностью сразу же после введения банками послаблений для получения ипотечного кредитования.
Вторичный рынок 2010 года в первом полугодии будет "топтаться на месте", показывая незначительные колебания вокруг среднестатистической цены квадратного метра в 2 450 евро. А при послаблении банковской ипотечной политики ожидается стабильный рост. Не стоит забывать, что принятый в 2009 году закон, позволяющий иностранцам покупать недвижимость в собственность, является еще одним фактором, который будет способствовать росту цен при доступной ипотеке. Сейчас, в начале года, есть два варианта развития ситуации: или же рынок останется в годовой стагнации, или же мы станем свидетелями наступающего роста цен. Время покажет. В любом случае хуже уже не будет.
Статья предоставлена сайтом "Адаптация в Чехии"