Молодой семье по объективным причинам сложно самостоятельно купить жилье. Как правило, близкие оказывают молодоженам посильную помощь, однако этих средств не всегда хватает. Поэтому многие молодые семьи задумываются об ипотеке, хотя и считают ее делом рискованным. Если же совместить ипотечный кредит с существующими жилищными социальными программами, мечта о собственной квартире может стать реальностью. Как это сделать, рассказывают Мария Полякова, директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК, и Игорь Жигунов, первый заместитель председателя правления ЗАО «Банк жилищного финансирования».
Субсидии и жилищные программы
Молодой семьей считается ячейка общества, в которой хотя бы одному супругу менее 36 лет. И именно у молодых семей есть немало возможностей приобрести свое жилье или улучшить жилищные условия. Существуют как чисто коммерческие программы ипотечного кредитования и жилищной рассрочки, так и социальные проекты на федеральном и региональном уровнях. Назовем некоторые из них.
- Самая известная субсидия — это материнский капитал. Его можно использовать в качестве первоначального взноса при оформлении ипотеки или потратить на частичное или полное погашение кредита, полученного ранее на покупку жилья. В 2014 г. размер маткапитала — 429 тыс руб. Это достаточно серьезная сумма, чтобы оплатить часть стоимости жилья, как правило 15-30%, а в ряде регионов сумма материнского капитала покрывает почти 35-40% стоимости жилья.
- Также есть программы поддержки молодых семей на региональном уровне. Супругам моложе 36 лет правительство региона может предоставить безвозмездную субсидию в размере до 30% стоимости жилья или жилищную рассрочку. А после оформления кредита молодая семья может получить субсидию на его частичное досрочное погашение, благодаря чему заметно снизится ежемесячный платеж по кредиту.
- Дополнительные возможности есть у молодых семей, в которых хотя бы один из супругов является учителем, врачом или военным. Работникам бюджетной сферы моложе 36 лет может быть оформлена субсидия для оплаты части первоначального взноса в соответствии с постановлением правительства РФ № 1177 от 29.12.2011 г. Она составляет до 20% от стоимости жилья.
В разных регионах за предоставление этих субсидий отвечают разные ведомства, и требования, которым должен соответствовать получатель субсидии, также устанавливают региональные власти. Однако в любом случае эта информация публична, ее можно найти на сайте администрации региона. За дополнительными разъяснениями можно обратиться в региональное отделение Министерства образования или жилищный департамент. Также для молодых учителей и ученых есть специализированные ипотечные программы со сниженной процентной ставкой (от 8,5%). - Еще один интересный вариант для молодой семьи — приобретение квартиры в новостройке под залог имеющегося жилья. Это выход из положения для двух поколений, живущих в одной многокомнатной квартире. Можно взять кредит под залог имеющейся квартиры и приобрести на этапе строительства две отдельные квартиры, поскольку на этапе стройки квартира всегда стоит дешевле, чем готовая. Пока новый дом строится, можно жить в старой квартире, а после сдачи новостройки и получения ключей от новых квартир продать старую из-под залога. Практика показывает, что банки соглашаются на такой вариант погашения кредита, а право на досрочное погашение ипотеки закреплено законом.
Как повысить размер кредита
Но что делать, если заявка на кредит принята и банк даже готов выдать денежные средства, но одобренная сумма ипотечного кредита меньше, чем требуется для покупки квартиры? Для начала постараемся понять, из чего исходит банк при определении максимальной суммы кредита, которую он готов дать заемщику. Кредитор берет в расчет ваш ежемесячный доход, срок, на который вы хотите взять кредит, стоимость приобретаемой недвижимости, а также сумму имеющихся у семьи накоплений (первоначальный взнос).
Конечно, в первую очередь размер кредита зависит от платежеспособности заемщика. Оценивается уровень зарплаты, причем банки ориентируются в первую очередь на официальный доход, подтвержденный справкой по форме 2-НДФЛ. Размер выплат по столь серьезному и долгосрочному кредиту, как ипотека, не может превышать 45% от чистого дохода — то есть зарплаты за вычетом других обязательных расходов, как, например, плата по другим кредитам и обеспечение иждивенцев.
Банки смотрят, какую недвижимость хочет купить семья, и сколько стоит эта недвижимость. Размер кредита не может превышать разницы между стоимостью жилья и суммой, которую заемщик вносит в качестве первоначального взноса.
Если вашего дохода недостаточно для получения требуемой вам суммы кредита, вы вправе привлечь дополнительных заемщиков (созаемщиков). Прежде всего, созаемщиком может стать супруга, и тогда банк будет оценивать возможности семьи, учитывая не одну зарплату, а две. Обязанности и ответственность созаемщиков такие же, как у заемщика. Созаемщиками могут стать только близкие родственники заемщика: родители, братья, сестры, дети, супруг или супруга.
Ипотека: кто рискует?
Очень многие опасаются брать ипотеку, потому что боятся в будущем потерять работу, а вслед за ней и квартиру, купленную в кредит. К оценке этого риска нужно подходить рационально. На практике банкам невыгодно забирать у должников залог, то есть квартиру. Это очень сложная и нерентабельная для банков процедура, поэтому они стараются пойти навстречу заемщику.
В свою очередь, и заемщик должен проявить благоразумие: как только возникли сложности, сразу обратиться в банк, чтобы вместе искать выход из сложившейся ситуации. Важно, чтобы до этого у заемщика не было просрочки по кредиту. Тогда банк отнесется к трудностям более лояльно.
Клиентам, которые аккуратно вносят платежи по ипотечному кредиту, банк может предложить воспользоваться кредитными каникулами, то есть предоставляет возможность не платить в течение определенного времени по ипотечному кредиту. При этом срок обслуживания кредита увеличивается. Также по договоренности с банком кредит может быть реструктурирован, то есть его условия временно изменены с тем, чтобы заемщик осуществлял платежи исходя из текущей платежеспособности.
Очень важно еще на стадии получения ипотеки не брать на себя непосильные обязательства. Многие решаются оформить ипотечный кредит на большую сумму, а потом еще и потребительский кредит на ремонт и обустройство квартиры. Это очень рискованно. Совокупный платеж по кредитам не должен превышать 45% дохода семьи, иначе заемщикам придется снизить расходы и отказаться от привычного образа жизни, кроме того, будет отсутствовать запас прочности. Также рекомендуется иметь «подушку безопасности», равную сумме четырех-шести обязательных платежей по кредиту на случай, например, непредвиденной потери работы. В этом случае вы сможете свободно осуществлять выплаты по кредиту в течение полугода, а за это время справиться с возникшими финансовыми трудностями.
