Купить новостройку (а точнее, стать соинвестором долевого строительства) можно разными способами и посредством разных договоров. Самый безопасный вариант — договор купли-продажи, но он возможен только после сдачи дома в эксплуатацию и оформления квартир в собственность застройщика. Разумеется, цена на такие квартиры максимальна, и новостройками они уже, строго говоря, не являются. Переходят на вторичный рынок. А «выгодные инвестиции» продаются на этапе котлована, вместе с сопутствующими рисками. О рисках мы рассказали в первой части, теперь рассмотрим основные существующие схемы оформления новостроек.
Договор долевого участия
Договор долевого участия (ДДУ) — самый простой и безопасный способ покупки квартиры в новостройке, полностью соответствующий ФЗ-214. В ДДУ обязательно указывается сам объект, цена и, что самое важное, сроки строительства, а также гарантийный срок дома (чаще всего пять лет). Это как гарантийный срок при покупке телевизора: в течение пяти лет застройщик за свой счет делает ремонт и устраняет недостатки дома.
Что делать, если застройщик затянул сроки строительства? Один из вариантов — обратиться в суд с требованием о взыскании штрафа. По опыту очевидцев при задержке на полгода и более в Московском регионе можно рассчитывать на компенсацию в размере 50 000–300 000 руб.
Если застройщик продает квартиры по ДДУ — значит, он имеет полный комплект разрешительной документации на строительство. После подписания договор долевого участия проходит регистрацию в Росреестре. ДДУ защищает покупателя от двойной продажи, а также предоставляет ряд прав, важнейшее из которых — отказ от покупки. В таком случае в десятидневный срок застройщик обязан вернуть деньги. И возвращает.
При всех своих достоинствах ДДУ имеет и недостатки. Этот договор может быть опасен для самого застройщика. Рассмотрим худший случай. Несколько инициативных граждан, поддавшись панике (не исключено, что хорошо организованной конкурентами), могут одновременно потребовать расторжения ДДУ и возврата денег. Если застройщик за десять дней не вернет деньги, покупатели вольны обращаться в суд. Все это приводит к финансовым проблемам у застройщика и как следствие — к приостановке строительства, ну а дальше проблемы нарастают как снежный ком. Суд — процедура наблюдения — внешнее управление — конкурсное производство — продажа объекта на торгах. Классическая структура банкротства, которая так полюбилась российским рейдерам. Соинвесторам возвращают до 10 % от вложенных средств, на этом их претензии считаются удовлетворенными. Ну а рейдерам достается дом с высокой степенью готовности. Дом достраивают, квартиры распродаются заново. Эта ситуация больше распространена в российских регионах, но и в Москве вполне возможна.
Еще один минус ДДУ — более высокая себестоимость проекта и в итоге более высокая стоимость квартир. Пока пройдут все согласования, пока утвердят проект... А деньги нужны уже сейчас. Выход — либо брать дорогостоящие кредиты, либо продавать часть квартир «из-под полы». Для этого оформляется предварительный договор долевого участия.
Предварительный договор долевого участия (ПДДУ)
Обиходное название — «договор бронирования». Законодательно такой вид договора не запрещен, однако он должен удовлетворять ряду условий. В частности, ПДДУ должен содержать точный адрес квартиры и точные сроки заключения основного договора (ДДУ). Кроме того, по ПДДУ нельзя принимать денежные средства (только какую-то небольшую часть — «в обеспечение исполнения»). На практике все или почти все эти условия застройщиками нарушаются.
Цены квартир, проданных «предварительно», примерно на 10 % ниже, чем после официального открытия продаж. Риски инвесторов существенно выше. Заметим: именно инвесторов, а не покупателей, так как такой договор — рискованная инвестиция. Но если сам застройщик надежный, а проект привлекательный, инвесторы охотно скупают квартиры из-под полы и хорошо зарабатывают на этом.
Обычно «предварительно» продается небольшой объем квартир — необходимый минимум, чтобы получить нужные средства до оформления разрешительной документации. Документация оформлена — начинаются продажи по ДДУ, и с инвесторами, заключившими предварительный ДДУ, также заключается основной ДДУ. С этого момента риски снижаются, и можно спокойно ждать свою квартиру.
Застройщики никогда не афишируют продажу квартир по ПДДУ. Если вас интересует какая-то новостройка, но продажи по ней еще не открылись, идите в офис продаж, спрашивайте, оставляйте заявку. Но даже в этом случае вам могут отказать, если вы показались менеджеру «подозрительным» или если компания не ведет предварительных продаж.
Договор переуступки
Одно частное лицо приобрело квартиру по ДДУ и теперь перепродает ее другому лицу. Пока не получено право собственности (а это может случиться и через год после выдачи ключей), продать квартиру по обычному договору купли-продажи нельзя, только по переуступке. Как правило, переуступают квартиры частные инвесторы. Прибыль фиксируется в самый подходящий момент, когда уровень доходности (прибыль, деленная на срок инвестиции) максимален.
Договор переуступки заключается при участии застройщика. Застройщик, как правило, берет за оформление переуступки плату. Иногда застройщик выставляет заградительную комиссию (например, 5–10% от стоимости квартиры), чтобы не позволить инвесторам конкурировать с ним, перепродавая квартиры. Если квартиры по переуступке продаются ощутимо дешевле, чем такие же у застройщика, это повод задуматься. Возможно, продавцу срочно потребовались деньги, но тогда это должно быть единичное предложение. Если дешевых предложений по переуступке много — скорее всего, у проекта большие проблемы и инвесторы «бегут с корабля».
Квартиры по переуступке интересны покупателю, если цена выгодна или подобных квартир у застройщика уже не осталось. Риски в данном случае такие же, как и при заключении ДДУ, то есть минимальные. Квартиры могут переуступаться и по другим видам договоров, о которых мы расскажем ниже: ПДКП, ЖСК. Опять же риски — такие же, что и при заключении аналогичного договора с застройщиком.
Совет. Если вас заинтересовала новостройка, после изучения сайта и посещения офиса продаж поищите предложения по переуступке. Они публикуются на тех же досках объявлений, что и обычные квартиры на вторичном рынке, а также на сайте и форумах самого проекта. Выберите наиболее выгодный для вас вариант с учетом комиссии застройщика за переоформление квартиры.
Договор займа, вексель
Уже довольно редкая, но все еще практикуемая схема. Бывает, что застройщик расплачивается с субподрядчиками не деньгами, а квартирами. Субподрядчик пытается реализовать квартиры, предлагая покупателю вексель (платежное требование).
После окончания строительства покупатель предъявляет застройщику вексель, рассчитывая получить взамен квартиру. А дальше все на усмотрение застройщика. Захочет — передаст квартиру, не захочет — выплатит по векселю указанную сумму. Имеет право. Если со времени выдачи векселя квартира подорожала на треть и больше, зачем терять деньги? Гораздо выгоднее продать за реальную рыночную цену. А незадачливый «покупатель» оказывается всего лишь «беспроцентным» кредитором застройщика. Это самая рискованная схема, пять красных флажков.
Предварительный договор купли-продажи (ПДКП)
Один красный флажок. ПДКП должен содержать все условия основного договора купли-продажи (адрес квартиры, метраж, цена), а также срок заключения основного договора (ДКП). Последний пункт обычно нарушается. Основной риск ПДКП — затягивание сроков строительства, с которым покупатель никак не может бороться (в отличие от ситуации с ДДУ). Есть и риски двойных продаж. ПДКП практикуют не только мелкие застройщики, но и некоторые «гиганты рынка», которые при этом больших задержек не допускают. Так что поинтересуйтесь репутацией застройщика и уже реализованными проектами, прежде чем заключать этот или любой другой договор.
Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК)
Это объединение людей или организаций с целью строительства жилья, а также для управления жильем. Используют эту схему и «мутные конторы», и крупные, зарекомендовавшие себя застройщики. Сама схема законная, предусмотренная статьей 110 Жилищного кодекса РФ. Но есть и серьезные риски. Во-первых, вы до последнего не знаете полной стоимости квартиры. Кооператив может в любой момент изменить ее в одностороннем порядке и потребовать доплаты «на нужды строительства». Во-вторых, вы не контролируете сроки строительства. Далее, вы не можете отказаться от покупки и вернуть деньги обратно, не можете требовать «гарантийного ремонта» дома и устранения дефектов, не можете контролировать расходование ваших средств кооперативом... Есть и риски двойных продаж, в общем — два красных флажка.
По данным Министерства регионального развития РФ, по состоянию на 2012 г. в России 95 000 «обманутых дольщиков» (домана ИЖС в статистику не вошли). При этом каждый год в России вводится около 500 000 квартир. Если учесть, что 95 000 обманутых «скопилось» за несколько лет, получаем очень небольшую долю. Лидерами по количеству пострадавших дольщиков являются: Московская область, Татарстан, Самарская и Новосибирская области, Краснодарский край. Так что не бойтесь новостроек, проверяйте и доверяйте!
