Эксперты Гильдии риэлторов Москвы дали ряд советов тем, кто собирается приобрести комнату.
Как в нашей стране приобрести жилье, не имея какой-либо финансовой поддержки за плечами, для многих — вопрос с большой буквы. Особенно в Москве. Ипотека только на словах, вроде как, существует, рассрочка от застройщиков также не обнадеживает на удачных исход дела, а жить по-прежнему негде. Может ли покупка комнаты стать переходным этапом в достижении заветной цели, или эта попытка только ухудшит и без того нелегкое положение?
Эксперты Гильдии риэлторов сошлись во мнении, что покупка комнаты — довольно рискованное дело. Однако на сегодняшний день это остается одним из способов решения семейных вопросов. Приезжие, стремящиеся "зацепиться" в Москве, родители студентов, разбежавшиеся супруги, выросшие дети, захотевшие самостоятельности — как правило, вот тот контингент людей, решивших приобрести комнату. Также большой процент населения покупает комнаты с целью получения прибыли в дальнейшем путем выкупа всей квартиры или просто для вложения денег.
Отметим, что на рынке предлагаются комнаты в коммунальных квартирах и доли в обычных квартирах, которые ради продажи любой ценой выдают за полноценную комнату.
Рассмотрим первый вариант — комнаты в коммунальных квартирах. По словам члена ГРМ, генерального директора ООО "ЦНП "ТВОЙ ГОРОД" Анны Рыжовой, при продаже комнаты в коммунальной квартире у всех соседей-собственников есть преимущественное право покупки этой комнаты, и прежде чем продавать, хозяин комнаты должен предложить купить её своим соседям.
Однако, как говорит член Совета ГРМ, генеральный директор агентства "АВРОРА Недвижимость" Роман Вихлянцев, зачастую такой сосед не очень заинтересован в продаже, так как неизвестно, кто будет новым собственником, и саботирует процесс отказа от преимущественного права покупки.
Если же комнаты находятся в собственности города, то отказ надо брать у города.
"Процедура включает в себя получение согласия или отказа от приобретения за цену и на условиях продавца, или отказ от приобретения. По срокам это приблизительно занимает 1 месяц, но не ранее
Во-вторых, нужно внимательно отнестись к вопросу знакомства с соседями.
"Одно дело, когда вам придется притираться характерами с жильцами и отстаивать свое право поставить стол на кухне, и совсем другое, когда вашему ребенку будут мешать ночные песнопения пьяного соседа", — говорит член Экспертного Совета ГРМ, генеральный директор агентства недвижимости "ПЕНАТЫ" Вероника Панкова.
"Если более подробную информацию о соседях предоставляют неохотно, то это уже негативный сигнал. А если Вас даже не хотят познакомить, то лучше уйти из этой квартиры и отказаться от покупки", — соглашается с коллегой Анна Рыжова.
Вероника Панкова предупреждает, внимательно читайте документы, просматривайте план БТИ. Вы должны быть уверены, что покупаете именно комнату, а не долю, и именно ту комнату, о которой идет речь на переговорах.
"В моей практике был случай, когда по документам идет одна комната, а показывают другую. Просто при заселении жильцы перепутали комнаты и прожили так много лет. Другая ситуация, моему клиенту и его соседям выдали ордера на одну и ту же комнату, а одна комната в квартире осталась не ордерованной!!! Так что предстоит суд", — приводит примеры Вероника Панкова.
Однако если, в общем и целом, вас все устраивает, Анна Рыжова советует обратить внимание на маленькие хитрости, которые помогут принять правильное решение: "Посмотрите, где стоят холодильники. Если на кухне, это значит, что жильцы доверяют друг другу, и атмосфера в коммунальной квартире нормальная. Если жильцы разнесли телефонную точку по своим комнатам, это тоже, весьма, положительный признак здоровых отношений".
Существенный момент — в течение какого времени комната находится в собственности у продавца? От этого зависит, обязан ли он заплатить 13% налог на прибыль, а соответственно будет ли он указывать полную стоимость в договоре купли-продажи.
Гораздо сложнее с долями. Как правило, под видом комнат продают долю в общей долевой собственности, т.е. достаточно абстрактный объект. В рекламе это можно увидеть по значительно заниженной стоимости. По данным компании "АВРОРА Недвижимость" нормальные комнаты начинаются от 1 800 000 рублей и расходятся в цене незначительно в зависимости от типа жилья.
"Купить в Москве комнату дешевле 2 миллионов трудно, либо там какие-то сложности с соседями, либо с документами, либо предлагают оформить дарением. То есть, в случае расторжения сделки вы не сможете отстаивать свои права и потраченные деньги", — добавляет Вероника Панкова.
При продаже доли первое, что сразу должно приходить на ум — собственники не договорились между собой обоюдно. Ведь продажа квартиры целиком намного выгоднее для всех собственников, нежели частями. Возникает вопрос, а вы сможете решить эту проблему? Поэтому доли обычно покупают те, кто чувствуют за собой "силу борьбы за территорию", или с целью получения регистрации. Только регистрацию получить будет не просто, предупреждает Вероника Панкова. Для этого необходимо согласие других собственников, кроме детей до 18 лет.
"Зачастую самые дешевые варианты — это не продажа собственно комнаты, а продажа доли в квартире, которая "приравнена" к той или иной комнате. Даже если есть решение суда, выделяющего ту или иную комнату, подобное решение может быть пересмотрено в пользу другого содольщика, например, при рождении ребенка или увеличении состава семьи", — говорит Роман Вихлянцев.
"Не надо забывать, что судебные решения распространяются на тех, кто в нем указан, и как только собственник меняется, надо опять идти в суд! Это связано еще и с тем, что в подавляющем большинстве случаев доля в праве, как правило, не совпадает с долей комнаты в общей площади квартиры!", — резюмирует Вероника Панкова.
