К вам нагрянула родня из другого города, но вы не хотите превращать квартиру в общежитие? Если родственники богаты или любимы настолько, что вы готовы оплатить им номер в "Балчуге", - проблем нет. А вот недорогих гостиничных номеров не хватает на всех москвичей и гостей столицы. Альтернатива отелям - посуточная аренда квартир. Ею давно пользуются не одни только "бездомные" влюбленные.
Бабушки с прикрепленными на грудь картонными табличками "Сдаю квартиру" бродят возле большинства вокзалов.
Только не все знают, что рассчитывают они вовсе не на приезжих, а на москвичей, которым съемная квартира нужна, чтобы остаться со своей избранницей или избранником наедине. Объявление "Сдам квартиру по часам" или "на ночь" - из той же серии. Если в вашей ситуации к вопросу кратковременного взаимоотношения полов аренда квартиры прямого отношения не имеет, стоит поискать другие варианты. Они есть.
Просмотр снятого
"Быстрые квартиры" лучше всего искать через сайт komandirovka.ru - здесь десятки ссылок на самые разные конторы, занимающиеся этим бизнесом.
На сайтах и в газетах о недвижимости специального раздела о "короткой аренде", как правило, нет. Но объявления о сдаче жилья на одни или несколько суток тем не менее не редкость. Позвонив по пяти таким объявлениям, корреспондент ИП убедилась, что за всеми скрываются посредники: фирмы или агенты, но не хозяева квартир. Одна женщина, представившаяся Ириной, попыталась выдать "однокомнатную квартиру на метро "Севастопольская"" за свою собственность. Вскоре, однако, корреспондент наткнулась на ту же Ирину при звонках еще по двум объявлениям - насчет квартир возле станций "Сокол" и "Бульвар Дмитрия Донского".
На самом деле Ирина - представитель, наверное, самого развитого сегмента рынка "быстрых квартир" - диспетчер-посредник.
Схема работы диспетчера довольно проста. Он или работает через объявления, или даже делает свой сайт. На нем, как, например, на страничке mosnochleg.ru, представлена база из полусотни квартир от 1100 до 6450 руб. за сутки, даже с фотографиями апартаментов. Здесь же предлагается заполнить электронную форму заявки и забронировать квартиру через интернет.
Однако вся база на сайтах - исключительно для вида, реальных предложений там нет. У диспетчера налажена связь с несколькими хозяевами. Он находит вам вариант, потом дает телефон какой-нибудь Полины Ивановны, которой вы сообщаете, что вы "от Юли".
За услуги диспетчера хозяин квартиры ежемесячно ему платит. Естественно, никаких документов об оплате аренды (квитанции нужны командировочным) вы не получите.
Не получится, скорее всего, и забронировать квартиру, в чем убедилась корреспондент ИП, позвонив организаторам "мосночлега" с вопросом, можно ли на определенное число зарезервировать за собой "вот ту симпатичную квартиру на "Белорусской"". Молодой человек на том конце провода ответил: "На базу не смотрите, а перезвоните минут через 20, мы в том районе что-нибудь подберем". Через 20 минут ответила уже девушка: мол, молодой человек ошибся, квартиры они вообще не бронируют, а заказать что-то можно за сутки до вселения. После чего бросила трубку.
Наверное, посредники цеплялись бы за клиента, не будь посуточные квартиры в таком дефиците.
"С середины декабря до середины января в Москве свободных квартир не будет вообще, да и на ноябрьские праздники все квартиры были заняты, - рассказывает ИП директор по развитию профильной компании DailyRent Сергей Смирнов. - Одному нашему клиенту пришлось даже ждать в кафе, когда освободится квартира". Компания, в которой работает Смирнов, другого типа, чем "мосночлег": она берет квартиры в долгосрочную аренду и сама сдает их посуточно.
В отличие от частников компании, имеющие собственный фонд жилья в долгосрочной аренде, и бронированием занимаются, и предоставляют счета за проживание, которые командировочный сможет предъявить в своей бухгалтерии.
По оценке Сергея Смирнова, конкурентов у его фирмы не более трех десятков, включая как диспетчерские компании, так и те, которые работают по схеме DailyRent. Самые крупные компании на рынке "короткой аренды" имеют в долгосрочной аренде не более 50 квартир. "Больше квартир обслуживать трудно - это уже настоящие доходные дома получаются, - говорит эксперт. - Так что всего в Москве в посуточной аренде находится около 1000 квартир - это меньше 1% рынка аренды жилья".
В том, что квартиры действительно в дефиците, корреспондент убедилась, позвонив еще в одну компанию - Loyd Agent. Эта контора - из крупных, у нее в "арендном фонде" несколько десятков квартир. Однако свободными на произвольно названную дату оказались всего две однушки - возле "Маяковской" (2700 руб. в сутки) и "Динамо" (2200 руб.). Менеджер компании сообщила, что если есть желание забронировать одну из них - следует торопиться, "а то приедут люди с деньгами и снимут". Для брони заявки по факсу недостаточно: нужно приехать в офис компании и внести оплату за одни сутки. Такова установившаяся на рынке такса за бронирование. Проплатить можно и переводом, например с помощью пластиковой карты. Таким способом в Loyd Agent, как и в других подобных компаниях, могут бронировать себе жилье иногородние перед поездкой в столицу.
"Частникам заниматься посуточно сдачей квартир самим опасно и невыгодно, - считает Сергей Смирнов. - Хозяину квартиры выгоднее сдать ее в долгосрочную аренду компании, которая будет искать клиентов и уже сдавать квартиру посуточно".
От агентств частник, рискнувший превратить свою квартиру в аналог гостиничных апартаментов, получает на 30-40% больше, чем он имел бы, сдавая ее "всерьез и надолго".
Казалось бы, выгодно. Есть, впрочем, ряд моментов, из-за которых москвичи идут на это неохотно.
Взять на сдачу
Лидеры столичного рынка недвижимости пока не идут в сектор краткосрочной аренды.
"При значительном спросе на аренду квартир посуточно этот рынок не развит в цивилизованных формах", - говорит Галина Фабрицкая, менеджер отдела аренды компании "Пересвет-недвижимость". Эта компания краткосрочной арендой не занимается, как и такие киты рынка, как "Миэль", "Инком", "Бест-недвижимость" и им подобные. Они лишь в исключительных случаях найдут для самого ценного клиента квартиру на неделю-другую.
Частник же - работает ли он с помощью посредника или без - никакого арендного договора на один-два дня заключать с клиентом не станет. Поэтому в его квартире арендатор в правовом смысле будет гостем, которого, если он надоел, всегда можно выставить с милицией.
В агентстве, работающем официально, конечно, больше бюрократии - хотя, если клиент на этом не настаивает, практически любая из этих фирм согласится поселить и без договора. Правда, съемщику практически всегда придется внести залог в размере суточной оплаты. В типовом договоре агентства с клиентом и так указано, что последний несет материальную ответственность за все,находящееся в квартире, но сумма залога может позволить агентству компенсировать возможный ущерб, не доводя дело до суда. Если же жилец оказался аккуратным - залог ему возвращают.
Но даже через официальную компанию не всякий хозяин решится передать свою квартиру в посуточную аренду. "Арендодатель может столкнуться с двумя рисками, - считает заместитель директора управления аренды компании "Миэль-недвижимость" Мария Жукова. - Человек, снимающий жилье на короткий срок, менее бережно относится к имуществу, находящемуся в квартире, и к состоянию самой квартиры. Кроме того, сдавая квартиру посуточно, чаще приходится делать ремонт". Посуточная сдача квартир - это и риэлтерский бизнес, и туристический. Сезон-несезон, постоянный поиск клиентов, простои, уборка и т. д.
"Заполняемость квартир в среднем за месяц - 60%. К тому же большие затраты на уборку, которую арендодатель проводит после каждого жильца, включая ее в стоимость проживания, - признается ИП Павел Долинин, заместитель гендиректора компании "Гамелан", одного из игроков рынка посуточной аренды. - И те, кто попробовал сдавать квартиры посуточно, переходят на долгосрочную аренду.
Сдавать на длительный срок им представляется в конечном счете предпочтительнее, при том что кратковременная сдача квартир приносит прибыли ненамного больше, чем долгосрочная аренда".
Сергей Смирнов из DailyRent с коллегой не согласен: для хозяина квартиры овчинка выделки стоит. Другое дело, что если в долгосрочную аренду в Москве можно выгодно сдать хоть "однушку малосемейного типа в 30 минутах езды от "Домодедовской"", то при посуточной аренде агентству есть смысл связываться только с хозяевами квартир, удовлетворяющих ряду требований. Тогда при грамотной информационной поддержке квартира будет простаивать без жильцов не более пяти-шести дней в месяц.
Требования таковы: квартира должна быть недалеко от метро (максимум 10 минут пешком), в центре или не дальше, чем в трех-четырех станциях от Кольцевой линии (самая удаленная квартира в DailyRent - рядом со станцией "Войковская"). Единый тамбур с соседями нежелателен, а освещение подъезда и возможность припарковать машину недалеко от дома - обязательны. "Кроме того, в квартире должен быть сделан евроремонт, но с минимумом мебели, лучше новой - например, от IKEA, - объясняет Сергей Смирнов. - Нам не нужна старая ваза, подаренная известным академиком, мы предлагаем хозяевам ее сразу убрать, чтобы кто-нибудь из клиентов не разбил".
Экономика получается такая. За аренду однокомнатной квартиры, которую на долгий срок можно сдать за $1100 в месяц, компании платят хозяину $1500. Корреспондент ИП проверила эти расчеты, позвонив в несколько агентств и предложив сдать свою "отремонтированную однушку у метро "Сокол"": действительно, за вариант с краткосрочной арендой агентства предлагали 30-40% сверх цены долгосрочной, хотя везде оговаривались, что "все зависит от конкретной квартиры, надо смотреть". Однако и само агентство, даже оплатив страховку квартиры (ведущие компании страхуют снятую недвижимость по трем видам программ - имущество, отделка интерьера, гражданская ответственность), труд уборщиц и менеджеров, занимающихся поселением гостей, в накладе не остается: чистая прибыль от такой квартиры - примерно $1300.
С собственниками компания заключает договор аренды с правом передачи квартиры в поднаем. За аренду квартиры платятся налоги (учитывая наличие договора, лучше не манкировать этой обязанностью), но не 13% в год, как следовало бы платить частнику, сдающему жилье, а меньше. "Мы минимизируем налоги по легальной схеме, - поясняет Сергей Смирнов. - Хозяин регистрируется как ПБОЮЛ, что позволяет платить налог на доход в размере 6%".
Эксперты прогнозируют, что рынок краткосрочной аренды все больше будет стремиться выйти из тени. "Только договор может защитить интересы арендатора и арендодателя в спорных ситуациях, - объясняет ИП Кирилл Яковлев, адвокат адвокатской конторы №13. - Кроме того, частая смена жильцов в одной из квартир наверняка не понравится соседям, и они при помощи участкового сегодня легко могут прикрыть теневой бизнес". Если же арендные договоры составлены по всем правилам - соседям придется смириться с тем, что у них стал "не подъезд, а проходной двор".
Надо, впрочем, отдавать себе отчет в том, что, сдавая свою квартиру даже в легальную посуточную аренду, хорошие отношения с соседями вам сохранить вряд ли удастся. Однако того, кто снимает квартиру, это волнует меньше всего.
