До недавнего времени большинство перепланировок московских квартир осуществлялось без получения каких-либо разрешений. На то были свои причины. Во-первых, на получение разрешения уходило от шести месяцев до года, во-вторых, стоимость проектной документации составляла от шестисот до шести тысяч долларов. Легализация же осуществленных изменений требовалась только в случае совершения сделок с жильем с измененной планировкой.
Со вступлением в силу 1 марта 2005 года нового Жилищного кодекса РФ ситуация несколько изменилась.
Во-первых, предусмотрена обязательная паспортизация всех жилых домов. Иначе говоря, о самовольной перепланировке через какое-то время станет известно надзорным органам.
Во-вторых, собственники и наниматели квартир, в которых была сделана самовольная перепланировка или переоборудование, могут столкнуться с серьезным преследованием по закону.
Наваял? Ваяй обратно
Так в статье 29 ЖК РФ говорится, что "собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) переоборудовано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, который установлен органом, осуществляющим согласование".
Если собственник не выполнит это решения, то надзорный орган обращается в суд, который принимает решение:
- В отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
- В отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являющегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние".
Возможность сохранения помещения в перепланированном или переустроенном состоянии предусмотрена только на основании решения суда. То есть владелец перепланированной квартиры должен либо сам обращаться в суд для признания законности перепланировки или подавать встречный иск в ответ на иск надзорных органов.
Не все потеряно
К счастью для москвичей, в столице действует Закон г. Москвы № 73 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы", вступивший в силу одновременно с новым Жилищным кодексом. Согласно этому закону порядок получения разрешения на переустройство или перепланировку в Москве существенно упростился. В частности, действует служба единого окна Мосжилинспекции, в которую и нужно обращаться за получением разрешения на перепланировку.
Вот как прокомментировал действие нового закона заместитель начальника инспекции по переустройству ЦАО Михаил Калинов:
- Мы действуем на основании Постановления Правительства Москвы №73, поэтому решение о регистрации уже сделанной перепланировки принимается Мосжилинспекцией по заявлению граждан. Поскольку новый закон прямо не регламентирует порядок оформления перепланировки постфактум, мы требуем прилагать к этому заявлению те же документы, которые требуются для получения разрешения на проведение работ по переустройству жилых помещений.
Чтобы зарегистрировать перепланировку, необходимо представить в Мосжилинспекцию:
- Копии документов о правах на занимаемые помещения.
- Заявление о переустройстве (перепланировке) помещений.
- Копии поэтажных планов и экспликации переустроенных (перепланированных) помещений, полученные в БТИ.
- Эскиз или проект сделанных изменений.
Что касается последнего пункта, то в Постановлении № 73 оговорен перечень тех работ, которые можно делать на основании эскиза, и тех, для которых требуется проект.
Перечень запрещенных изменений при переустройстве и перепланировке жилых помещений
Не допускается переустройство помещений, если:
- ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и выключающим устройствам;
- переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть признаны непригодными для проживания;
- увеличивается подсобная площадь помещений за счет площади жилых комнат, а их статус не меняется в установленном порядке;
- нарушается прочность и устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;
- устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (или общеквартирных) инженерных сетях, и пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
- предусматриваются ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
- увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту при устройстве стяжек в полах, замене перегородок, размещении дополнительного оборудования.
Не допускается в жилых домах типовой постройки:
- устраивать проемы, вырубать ниши, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;
- делать штраб для скрытой электропроводки и трубопроводов в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещением электропроводки и разводки трубопроводов;
- устраивать дополнительные проемы в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией - автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии - без дополнительной экспертизы.
После получения решения Мосжилинспекции о регистрации перепланировки необходимо снова обратиться в БТИ для составления нового поэтажного плана и экспликации, после чего представить этот план в отделение Росрегистрации для внесения изменений в реестр.
Приемные МОСЖИЛИНСПЕКЦИИ
- Центральный округ: 129090, пр-т Мира, д. 19, каб. 119, тел. 631-24-91
- Северный округ: 125080, Волоколамское ш., д. 15/22, тел. 158-98-32
- Северо-Восточный округ: 127562, Алтуфьевское ш., д. 24, под. 5, тел. 903-87-64
- Восточный округ: 107076, Колодезный пер., д. 14, тел. 268-42-15
- Юго-Восточный округ: 109377, ул. 1-я Новокузьминская, д. 10, тел. 174-95-44
- Южный округ (временно): 127051, Малая Сухаревская пл., д. 2, стр. 2, эт. 6, тел. 737-41-03
- Юго-Западный округ: 117452, Симферопольский б-р, д. 24, корп. 7, тел. 310-50-36
- Западный округ: 121087, ул. Новозаводская, д. 2, корп. 2, тел. 145-53-80
- Северо-Западный округ: 123298, ул. Маршала Малиновского, д. 8, тел. 192-89-16
- Зеленоград: 124460, корп. 841, тел. 532-91-42
В Московской области разрешение на перепланировку выдает межведомственная комиссия администрации района или города или дирекция ЖКХ. Если местные власти не смогли помочь, тогда можно обратиться в Государственную жилищную инспекцию Московской области по адресу: 141400, Московская область, г. Химки, ул. Ленинградская, д. 1. Телефон приемной: (095) 730-80-51. Факс: (095) 730-80-39
Виды и основание для их проведения
| Перепланировка | |
| № Виды работ | Основание |
| 1. Разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок (исключая межквартирные) | Эскиз |
| 2. Устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные) | Эскиз |
| 3. Устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках (при объединении помещений по горизонтали) | Проект |
| 4. Устройство проемов в перекрытиях (при объединении помещений по вертикали) | Проект |
| 5. Устройство внутренних лестниц | Проект |
| 6. Заделка дверных проемов в перегородках и ненесущих стенах | Эскиз |
| 7. Устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия | Эскиз |
| 8. Устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен | Проект |
| 9. Замена (установка дополнительного) инженерного оборудования (не влекущая переоборудования по всему зданию) | Эскиз |
| 10. Изменение конструкции полов (с увеличением нагрузок) | Проект |
| Переоборудование | |
| № Виды работ | Основание |
| 1. Замена технологического, инженерного и сантехнического оборудования (под новое функциональное назначение помещений) | Проект |
| 2. Устройство санузлов (туалетов, ванных комнат) и кухонь | Проект |
| 3. Перестановка нагревательных (отопительных), сантехнических и газовых приборов (исключая перенос радиаторов в застекленные лоджии и балконы) | Проект |
| 4. Установка бытовых электроплит вместо газовых плит и кухонных очагов | Проект |
| 5. Замена и/или установка дополнительного инженерного оборудования, увеличивающая энерго- и/или водопотребление с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (исключая устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления) | Проект |
| 6. Демонтаж инженерного оборудования и/или подводящих сетей при условии сохранения существующих стояков холодного и горячего водоснабжения и канализации | Эскиз |
Эскиз можно нарисовать прямо на плане БТИ. Красными чернилами (ручкой) нужно отметить снесенные перегородки, зелеными - указать построенные.
В том же случае, если требуется проект, его должна выполнить лицензированная организация. Эта же организация должна осуществить согласование этого проекта во всех инстанциях, включая Мосгосэкспертизу и организацию, проектировавшую дом, в котором расположена квартира (или преемника этой организации).
На основании этих документов Мосжилинспекция в течение 20 рабочих дней принимает решение о регистрации перепланировки или об отказе.
Причины отказа также оговорены в Постановлении №73.
