В народе говорят, что ремонт хуже пожара. Но все ли так страшно? Евгений Шамин поможет подготовиться к ремонту, чтобы все прошло гладко.
Выбор квартиры: покупка вторички или новостроя
Расходы на ремонт будут сильно зависеть и от того, покупаете вы вторичку или квартиру в новом доме.
При прочих равнозначных исходных данных (площадь квартиры, престижность и удобство района, качество самого дома, в котором находится квартира) вторичное жилье в итоге обойдется дороже. Почему?
Вторичное жилье часто бывает ветхим (старые коммуникации, покосившиеся перегородки), а значит, требует заведомо больше вложений в ремонт.
В ходе работы могут возникнуть сложности, которые нельзя было предвидеть, так как их причины были скрыты и вышли на поверхность, например, при разборке старого пола.
Любая бригада запросит дороже за исправление того, что когда-то давно сделано кем-то другим, чем за монтаж с нуля.
Эти квартиры и дома отличаются негибкой планировкой, поскольку у них много стен и перегородок, которые нельзя разбирать и переносить. Проект переделки (если он нужен и если в этой квартире вообще можно что-то переносить) может обойтись очень дорого.
Вообще, любая перепланировка требует согласования с контролирующими органами и получения всех разрешающих документов. Аббревиатура, которую нужно обязательно знать и помнить, — БТИ (Бюро технической инвентаризации).Эта организация ведет учет всех объектов недвижимости, включая многоквартирные и частные дома, квартиры, дачи и прочее.
Любые переносы стенок и переделка конфигурации квартиры должны быть согласованы. В каждом конкретном регионе могут быть свои небольшие различия в списке организаций, которые нужно обойти, и документов, которые предстоит собрать, прежде чем вы, например, из кухни и комнаты сделаете кухню-гостиную с баром. Поэтому, если вы планируете что-то изменить в квартире, начинайте с БТИ — там вам заодно могут подсказать, каков алгоритм действий конкретно в вашем городе. Он практически везде один и тот же, но могут быть различия в последовательности сбора бумаг, сроках и так далее. И учтите, что имеется перечень переделок, которые недопустимы. Далеко не всегда вы сможете снести стены, переместить в другое место кухню, надстроить, перестроить… Например, перенести несущие стены нельзя в принципе.
Вторичка: затраты на демонтаж
В среднем на демонтажные работы уходит 10–15 % затрат от общего ремонта. Но это очень примерная цифра, потому что, как говорится, вскрытие покажет. На одном объекте мы планировали просто снять старые обои и напольные покрытия, а в итоге пришлось демонтировать все до бетонной коробки.
Cнятие старого паркета в квартире, предназначенной для ремонта
Основные пункты расходов на этом этапе
- Оплата труда бригады демонтажников, которые будут разбирать все ненужное. Часто приходится снимать и заменять покрытия пола, плинтуса, оконные рамы, сантехнику.
- Вынос из квартиры и спуск демонтированных объектов. Важный момент: возможно, придется последить за работой бригады или озадачить этим ее руководителя. При выносе мусора рабочие не всегда бывают аккуратны, и принципиальные соседи потом могут потребовать компенсации, например, за поцарапанную дверь.
- Оплата специальной машины для вывоза мусора с последующей утилизацией.
Возможные сюрпризы в процессе демонтажа
К сожалению, часто бывает так, что визуально все хорошо, чисто и красиво, а после вскрытия обнаруживается куча проблем. Например, на одном из объектов уже давно подтекало отопление и под подложкой ламината пышно цвели грибок и плесень. Продавец квартиры, понимая, что это мало кому понравится, попытался скрыть данный факт, положив свежий ламинат: да, на первый взгляд все нормально, но такой пол в итоге все равно придется вскрывать. Поэтому нужно обязательно оценивать состояние сетей и коммуникаций.
Тем и хороша новостройка, что в бетонной коробке таких сюрпризов меньше. А при покупке старой квартиры лучше сразу готовить себя к тому, что косметический ремонт иногда может перетечь в капитальный. Вы же не будете, осматривая квартиру и планируя ее купить, требовать, чтобы хозяин или риелтор позволили вам вскрыть часть пола (посмотреть, целы ли перекрытия) или ободрать стену, чтобы убедиться в отсутствии плесени? Конечно, иногда о той или иной проблеме свидетельствуют пятна, потеки или даже запах, но такое бывает далеко не всегда. И в этом случае под вполне симпатичным паркетом могут обнаружиться гнилые балки, а под ровной на первый взгляд штукатуркой — слой древней дранки.
Учтите, что может потребоваться борьба с плесенью и грибком. Часто бывает, что они обнаруживаются не только под полами, но и под обоями на стенах. Просто обработать стены антиплесенью не получится, в таком случае необходимо все снимать до основания (бетона или кирпича), обрабатывать специальным составом и снова осуществлять малярные и штукатурные работы, готовить стены под обои или покраску.
Можно ли при покупке вторички как-то предусмотреть возможные проблемы, чтобы не вскрывать заранее полы и не обдирать стены до бетона, например заказать экспертизу? Можно, но в любом случае в заключении будет указано, что могут быть какие-то скрытые дефекты, которые всплывут, например, только после вскрытия пола или снятия старых навесных потолков. Поэтому, покупая старую квартиру, стопроцентно обезопасить себя от неприятных сюрпризов не получится. Конечно, их может и не быть — и это замечательно. Но следует помнить, что иногда квартиры из вторичного фонда требуют гораздо больше вложений, чем планировалось изначально.
В таком старом здании могут быть самые разные сюрпризы
От многих видов плесени не только сложно избавиться — они могут нанести серьезный вред здоровью
Увидеть вот такую "красоту" в старых домах можно сплошь и рядом
Возможные дополнительные расходы на вторичку
1. Если стояки и коммуникации очень старые, их лучше заменить.
Просто потому, что технологии и материалы могут быть морально устаревшими и при необходимости ремонта вам будет сложно подобрать замену. Но тут нужно учитывать важный момент — план работ управляющей компании. Может быть так, что УК уже планирует менять стояки в доме, в котором вы купили вторичное жилье. И в этом случае вы можете столкнуться с ситуацией, когда вы только что поменяли трубы и стояки, а управляющая компания через месяц-другой зовет вас на собрание жильцов и призывает участвовать в общей замене. Такие проблемы, конечно, можно решать по-своему в каждой конкретной ситуации, но на всякий случай нужно поинтересоваться, какие работы планируются в вашем доме.
2. Обратите внимание на проводку.
В старых квартирах проводка алюминиевая, а в современных — медная. Если вам "повезло" купить старый вариант, провода должны быть заменены обязательно.
Возможные проблемы и расходы, связанные с перепланировкой
По закону произвольно увеличивать или менять местоположение мокрых зон вы не имеете права. Даже если вы просто объединяете или, наоборот, разделяете санузлы.
Словосочетание "мокрые зоны" ("мокрые точки") — разговорное, оно означает помещения с повышенной влажностью, в которых имеются системы водоснабжения: ванная комната, санузел, душевая.
Сложности с перепланировкой таких зон объясняются тем, что самопроизвольно перенесенные мокрые зоны часто нарушают гидроизоляцию, а это чревато последствиями. Кроме того, если в многоквартирном доме происходит какая-то чрезвычайная ситуация, связанная с водоснабжением, аварийным службам нужно ориентироваться в том, "что и где рвануло". Они не могут заранее предугадать, что Иван Петрович Сидоров самопроизвольно перенес ванную в спальню, а душевую — в коридор. И будет потрачено лишнее время на поиски источника проблемы.
Иногда можно найти возможность, например, расширить площадь ванной комнаты или кухни, не нарушая никаких правил. Но это часто требует внедрения в систему дополнительных труб и устройств, что осложняет эксплуатацию.
Есть и еще один важный момент: например, вы решили перенести ванную комнату со стиральной и сушильной машинами туда, где раньше была спальня. Даже если вы каким-то образом сделаете эту явно незаконную перепланировку, у ваших соседей (которые свои-то спальни не переносили) резко повысится уровень шума в комнате. И если они узнают, что над их спальней внезапно оказалась ванная с шумящими агрегатами, будут иметь полное право инициировать разбирательство и проверки. Ведь не просто так в большинстве домов квартиры, расположенные друг над другом, распланированы стандартно — чтобы, например, кухни находились над кухнями, а ванные — над ванными.
Некоторые заказчики, к сожалению, закрывают на все это глаза и делают перепланировку так, как им нравится, особенно если удается найти бригаду, готовую выполнить "любой каприз за ваши деньги". Но учтите, что при возникновении каких-то проблем в подъезде (а при неверных перепланировках они обычно возникают) отвечать будет тот, кто нарушил требования.
По закону административные органы имеют право заставить вас "сделать все как было", например вернуть на место перегородки, которые есть в планах БТИ, но были вами убраны. Не говоря уже о том, что возмещать ущерб соседям, которых вы залили из-за неграмотно проведенной перепланировки мокрой зоны, может быть очень, очень дорого и неприятно.
Чем лучше новостройка
Она действительно во многом лучше. Если вы покупаете голую коробку без перегородок и коммуникаций, вам не придется ломать стены, переделывать проводку и полы, а, как уже сказано выше, переделывать дороже, чем начинать с нуля.
Квартиры с отделкой от застройщика — это нечто безликое, а большинство заказчиков хотят индивидуальности
Если возможно отказаться от каких-то работ от застройщика, откажитесь, потому как, начав работы, что-то из сделанного застройщиком вам, скорее всего, придется переделывать, например:
- прокладывать дополнительные трассы, штробы — застройщик ведь не может предугадать, куда вы захотите поставить электроприборы, он делает нечто среднеарифметическое и тянет проводку туда, куда ее обычно тянут все, а вам это может быть вовсе не нужно;
- может потребоваться замена покрытий — "от застройщика" часто настилают самое дешевое и не всегда качественное;
- возможно, придется снимать гипсокартонные потолки — застройщики часто делают это для увеличения стоимости: вроде как "сделали красиво" и квартиру теперь можно продать подороже, но не факт, что вам нужны именно эти потолки; к тому же они могут быть некачественными, некрасивыми;
- не исключены замена и монтаж электрогрупп;
- часто требуется новое выравнивание оштукатуренных стен.
Капитальный или косметический?
Определяясь с предстоящими расходами, нужно в первую очередь понять, какой ремонт вы будете делать — косметический или капитальный.
При капитальном ремонте затрагиваются (а обычно и заменяются) старые покрытия: стен, пола, потолка. Заменяются или прокладываются заново коммуникации (например, переставляется ванна, меняются канализационные трубы, прокладывается теплый пол), заменяются окна.
При косметическом ремонте в основном обновляется только декоративный слой: переклеиваются обои, окрашивается потолок и так далее. Также может потребоваться замена плинтусов, дверей: они довольно активно эксплуатируются и на контрасте со свежим ремонтом могут выглядеть некрасиво, морально устаревшими, поэтому вам самим захочется их заменить.
Это тоже повлияет на стоимость ремонта
Вне зависимости от того, капитальный или косметический ремонт вам предстоит, на примерную стоимость влияют еще несколько факторов.
- Какие работы вы можете выполнить самостоятельно, а для чего будете нанимать специально обученного человека или даже не одного.
- Какие материалы и оборудование вы будете покупать. Самое качественное (и, следовательно, недешевое) или бюджетное. Это серьезный вопрос, и ниже я обязательно подробно расскажу о том, на чем можно сэкономить, а на чем — категорически нельзя.
Для примера размещу здесь некоторые отличия бюджетного ремонта от элитного.
Обои: при бюджетном ремонте их можно купить в масс-маркете, при элитном — заказать дизайнерские (так же, как, например, шторы и прочие подобные вещи).
Коммуникации и другое оборудование: при бюджетном ремонте они делаются и заменяются, как говорится, по минимуму: только то, без чего жить в квартире невозможно. Это сантехнические трубы (и техника, конечно же, если ее вообще планируется менять), проводка — собственно провода, розетки, переключатели и так далее. То есть бюджетный ремонт — это самое необходимое. При элитном ремонте, например, ставится система "умный дом", делаются теплые полы, светильники с датчиком движения и прочее.
