Недвижимости Чехии. Что было, что будет?

Первый кризисный год остался в истории. Многие пугающие прогнозы об обвале европейского рынка остались страшилками. Январь 2010 года — время подводить итоги, делать выводы и планировать будущее.

По мнению чешских риэлторов, 2009 год поменял психологию покупателей недвижимости. Понимание "инвестиции в недвижимость" переросло в уверенность и более четкое планирование вложений. Инвесторы выбирают квартиры, расположенные ближе к центру города, с хорошей инфраструктурой, близостью трамвайных остановок и метро. История 2009 года показала, что те, кто с умом вложил деньги в недвижимость с целью сдавать жилье в аренду, хорошо зарабатывают на кризисе.

Параллельно с этим на чешском рынке мощным центром притяжения клиентов становится эко-жилье. Спрос на недвижимость с низкой энергозатратой (удельная теплоемкость, необходимая для отопления дома, максимум 50 (кВт / м²), возрос на 50%.

Одним из основных пунктов при принятии решения о покупке той или иной квартиры на вторичном рынке становится пункт о последующей цене эксплуатации жилья.

Все это происходит на фоне стагнации цен как на первичном, так и на вторичном рынках. Эксперт компании Bonguard s.r.o. Андрей Ядевич отмечает: "Чешский рынок недвижимости стабилизировался. В течение последних 3 месяцев 2009 года не было снижения средних цен на квартиры. На вторичном рынке цены на панельные дома упали на 18-22%, на "кирпич" от 5 до 10%. Понижать цены в новостройках девелоперы тоже уже не в состоянии: и так продают построенные объекты на грани рентабельности. Рынок достиг дна и теперь во многом только от банковского сообщества зависят и темпы его роста".

Подобная ситуация складывается и в области коттеджного строительства. Этот сегмент пострадал от кризиса более всего. Цены упали почти на 20-25%, по сравнению с докризисными. Особенно сильно пострадали те коттеджные новостройки, которые расположены в более чем 20 минутах езды от Праги.

Есть же в эти трудные времена и явные победители, которые не только выиграли по объемам продаж, но и стали на первое место среди популярности у покупателей — земельные участки с уже имеющимися инженерными сетями. Самые большие "потери" в этом сегменте лишь в отдаленных районах страны, где и до кризиса было "не престижно" жить и работать. Там цены упади до 5% от цен 2008 года. В целом же по стране цена или осталась на том же уровне, или же дала незначительный рост. Последнее касается земель в непосредственной близости к Праге.

Обзор состояния рынка недвижимости в Праге

87% частных инвестиций иностранных граждан приходится на столицу Чешской Республики. С введением в 2009 году поправки в законодательстве, позволяющей покупать недвижимость в Чехии всем иностранным гражданам без создания юридического лица или ведения коммерческой деятельности в стране, инвестиционная привлекательность недвижимости в Праге выросла в несколько раз. Стоит сделать сразу оговорку: покупка недвижимости не дает права постоянного проживания, для этого надо вести коммерческую деятельность или иметь рабочую визу. Однако это позволяет не только владеть квартирой, домом или офисом в стране, но и сдавать в аренду и получать прибыль.

Как выглядит рынок пражской недвижимости образца года 2009?

Инвестору стоит понимать, что увидеть реальную стоимость, где спрос и предложение находят точку равновесия, человеку со стороны достаточно трудно. Риэлтерские конторы и частные продавцы выставляют свои предложения на рынок, исходя из собственных интересов в прибыли. Покупатели ищут вариант "дешево и очень респектабельно". Рынок находит "золотую середину" для тех и других.

Наиболее желанные для инвесторов квартиры в Праге — это "гарсонки" (студии) и 1+кк (кухня в таких квартирах в небольшом закутке), как в панельных, так и в кирпичных домах. Стоит отметить, что в Праге-1 и Праге-2 (исторические районы города) панельных домов нет, и стоимость "гарсонки" в центре может приравниваться к стоимости хорошей двухкомнатной квартиры в более удаленных районах.

Есть поговорка: "Москва не Россия". Так вот районы Прага-1 и Прага-2 по своей ценовой категории это не Прага. Вернее Прага, но престижная и элитная. Как и во всем мире, самые дорогие квартиры в данном сегменте — судии и однокомнатные, так как покупаются в большинстве случаев они для инвестиций и потом сдаются в аренду. В среднем за последние 3-4 месяца ушедшего года стоимость таких квартир снизилась примерно на 10%. Однако если вычесть из расчетов квартиры класса "люкс", сделки по которым можно перечесть по пальцам одной руки (как, например, на улице Нерудова, под самыми стенами Пражского Града), и провести корреляцию по "среднестатистическим квартирам" в этих районах, то цена падения не так впечатляет — всего 2-4%. А если принять во внимание и то, что перед Рождеством и Новым годом наступает "мертвый сезон продаж", так как потребитель тратит большую часть денег на подарки, а не на недвижимость, то можно сделать вывод, что та квартира, которая до Нового года продавалась за 2 млн. 500 тыс., уже в конце января 2010 г. могла бы уйти с рынка и на 3-5% дороже.

Неинвестиционные 2-х или 4-х комнатные квартиры, которые обычно покупают состоятельные молодые семьи без детей и с детьми, то можно заметить, что цена в квадратный метр в Праге-1 выросла почти на 10% по отношению к осени прошлого года, а на Праге-2 рост составил порядка 3%. Это объясняется тем, что на менее габаритные квартиры, покупаемые инвесторами, цена достигла своего предела, и при расчетах прибыли от последующей сдачи в аренду ее рост становится непривлекательным для покупателей. В то время как квартиры, покупаемые для проживания семьи, не рассматриваются в качестве инвестиционных, а скорее, как престижное жилье, подчеркивающие статус владельцев.

Если посмотреть на стоимость квартиры со стороны продавцов, то можно отметить, что начиная с Праги-4 и далее (т.е. за историческим центром) колебание стоимости квартир находится примерно в одном диапазоне и может лишь различаться привлекательностью инфраструктуры районов. Прага-3 "застряла" в положении "уже не элита и еще не обыватель". Та часть, которая расположена в районе метро Йиржего с Подебрад все еще относится к фешенебельным Виноградам, а вот от метро Флора и далее "хорошему клиенту" покупать квартиру не рекомендуется.

Сводная таблица стоимости в кронах квадратного метра жилья на вторичном рынке Праги (конец 2009 г.)

	1+кк	1+1	2+кк	2+1	3+кк	3+1	4+кк	4+1
Прага 1	104 163	104 161	118 981	94 570	114 228	99 861	104 561	75 966
Прага 2	98 930	71 248	90 489	81 449	80 670	81 907	95 030	87 559
Прага 3	73 706	55 610	57 272	60 063	73 786	48 591	75 799	79 622
Прага 4	57 582	52 183	51 272	46 635	50 239	38 549	53 224	38 494
Прага 5	62 787	48 986	59 789	52 349	60 789	46 486	66 128	51 831
Прага 6	66 098	54 258	64 864	52 090	67 219	56 254	64 745	67 021
Прага 7	68 355	50 938	60 064	51 296	59 858	57 982	66 298	64 664
Прага 8	59 718	44 999	57 842	46 236	62 747	40 146	63 689	49 287
Прага 9	56 408	47 290	51 980	45 165	51 101	43 030	48 639	41 679
Прага 10	62 422	51 903	59 677	47 449	66 375	46 765	69 796	43 329

26 крон=1 евро

Среднестатистическому инвестору стоит обратить свое внимание на Прагу-5 — район метро Андел и пространство в радиусе 5-10 минутной езды на трамвае от него. Для тех, кто планирует покупать квартиру для постоянного проживания, можно рассматривать и более дальние расстояния, где вторичный рынок уступает место новостройкам. Интересен район Праги-4, непосредственно прилегающий к Праге-2 (Винограды). Сегодня это деловое сердце бизнес-Праги, и именно тут расположены офисы многих западных компаний.

Покупатель, желающий через пару тройку лет перепродать купленное жилье с прибылью, должен обратить внимание на такие районы Праги как Моджаны, Михел, Жижков, Карлин и улицы рядом со станцией Будиевицка.

Если говорить о квартире для постоянного проживания, то надо разбивать спальные районы на две категории: панельные дома времен социализма и новостройки. Как мы уже говорили, особой популярностью у покупателей пользуются дома энергетической категории А, то есть, здания в которых потребление энергии на отопление в диапазоне 15-50 кВтч/м² в год. Большинство девелоперов стремиться сдавать новые объекты с данным сертификатом. Кроме того, пражская новостройка сильно отличается от каменного блока, куда надо еще вложить как минимум половину стоимости квартиры, что бы довести жилье "до ума". Принцип пражского девелопера — "купи квартиру и въезжай". Как правило, все квартиры сдаются под ключ, т.е. не требуют дополнительного ремонта. Покупателю остается купить мебель, или, в худшем случае, кухонную мебель. Именно в худшем, так как, покупая квартиру на стадии строительства, можно выбрать из предложенных вариантов собственный дизайн стен, полов, дверей, что уже будет входить в стандартную цену жилья, и вариант кухни. Если же застройщик продает "голую кухню", то можно заказать ту марку мебели, которая покупателю по душе и по финансам, чтобы обустройством занимались профессионалы, а в момент получения ключей хозяевам осталось бы только ввести основную мебель и наслаждаться жизнью в собственной квартире.

Что год 2010 нам готовит?

По прогнозам аналитиков, первичный рынок из-за кризиса явно не успевает за сдержанным спросом. Девелоперы достигли дна в снижении цен. Квартиры, которые все еще есть на рынке, находят своего покупателя, а вот введение новых проектов пока заморожено. К концу 2010 года может сложиться ситуация, когда даже в условиях кризиса возможен рост цен на первичном рынке. Это предположение станет реальностью сразу же после введения банками послаблений для получения ипотечного кредитования.

Вторичный рынок 2010 года в первом полугодии будет "топтаться на месте", показывая незначительные колебания вокруг среднестатистической цены квадратного метра в 2 450 евро. А при послаблении банковской ипотечной политики ожидается стабильный рост. Не стоит забывать, что принятый в 2009 году закон, позволяющий иностранцам покупать недвижимость в собственность, является еще одним фактором, который будет способствовать росту цен при доступной ипотеке. Сейчас, в начале года, есть два варианта развития ситуации: или же рынок останется в годовой стагнации, или же мы станем свидетелями наступающего роста цен. Время покажет. В любом случае хуже уже не будет.

Агата Синкевич

Статья предоставлена сайтом "Адаптация в Чехии"