О размере посильного платежа, оптимальных сроках и адекватной процентной ставке эксперты рассказали в первой части. Во второй риелтор с 16-летним стажем работы Сергей Тихоненко и юрист и практикующий риелтор Анна Моисеева объясняют, как делать грамотно досрочные платежи, зачем нужна финансовая подушка безопасности и как выбрать удобный банк.
4. Досрочные платежи
Еще один принцип «правильной» ипотеки — досрочное погашение. Но тоже не абы какое, а «правильное». Средний срок, на который оформляется ипотека в России, — 15 лет. А средний срок погашения — семь! Россияне ужасно торопятся поскорее избавиться от «ярма». В США и Европе подход другой. Там не принято при каждой возможности вносить досрочные платежи, заемщики платят ровно столько, сколько необходимо.
Чем выгодны досрочные платежи? Они гасят только «тело кредита», то есть основной долг, что сразу снижает сумму процентов и позволяет сэкономить на переплате. Если, допустим, у вас кредит на 2 млн руб. под 12 % годовых на 10 лет и на третий месяц вы внесли досрочный платеж 50 000 руб., общая переплата снизилась на 107 000 руб.! То есть и основной долг снизился на 50 000, и еще 107 000 «процентов» сэкономлено.
А если положить те же 50 000 руб. на депозит под 12 % годовых (а такие депозиты есть) на 10 лет с капитализацией? Эта сумма вырастет до 157 000 руб. То есть выгода абсолютно такая же, но вы уже не опасаетесь, что банк лопнет или что вы сорветесь и потратите эти деньги. Поэтому я рекомендую по возможности гасить ипотеку досрочно. Благо с недавних пор все ограничения, моратории и штрафы за досрочное погашение законодательно отменены, и гасить можно с любого момента и практически любыми суммами.
Однако при досрочном погашении важно соблюдать наш главный принцип — принцип посильности платежа. Не нужно гасить кредит любой ценой, отказывая себе в необходимом и переходя из режима нормальной жизни в режим «ожидания нормальной жизни». Если же вы, наоборот, расточительны и не можете заставить себя нести кровное в банк, поможет финансовое планирование. Рассчитали доходы и необходимые расходы, определили, какую сумму можете выделить на досрочное погашение, — и покорно вносите эту сумму сразу после получения зарплаты. А что поделать...
Еще один важный момент. Досрочное погашение эффективно лишь в первой половине кредита, а максимально эффективно — в первые пару лет. Чем позже вы вносите досрочный платеж, чем меньше ваш выигрыш. Например, если те же 50 000 внести на третий месяц шестого года, переплата снизится всего на 37 000 руб. Стоит ли напрягаться ради такой выгоды? За оставшиеся пять лет инфляция и так «съест» ваш платеж, сделав его почти незаметным для вас. Так что совет простой: гасите кредит досрочно в первую половину срока, а после «экватора» расслабляйтесь и направляйте свободные деньги на что-то более полезное. Например, на инвестиции.
С уменьшением срока или платежа?
Есть два типа досрочного погашения: в первом случае уменьшается срок кредита, во втором — сумма ежемесячного платежа. Как выгоднее? Погашение с уменьшением срока сильнее сокращает вашу переплату. Когда я приводила пример про досрочный платеж 50 000 руб., то расписывала цифры как раз для погашения первого типа (с уменьшением срока). Тогда переплата снижается на 107 000 руб., а срок кредита — на пять с половиной месяцев. Если внести такую же сумму с уменьшением платежа — переплата снизится всего на 35 000 руб., а ежемесячный платеж — на 700 руб. (срок останется прежним — 10 лет).
Однако, делая платежи второго типа, мы облегчаем свое «ипотечное бремя», а освободившиеся средства можно пускать на новые досрочные платежи, все больше сокращая наш долг. Так что совет таков. Если кредит для вас комфортен — вносите досрочные платежи с уменьшением срока. Если же сумма платежа кажется вам слишком большой и вы переживаете, что в один ужасный день не сможете заплатить, — гасите досрочно с уменьшением платежа.
5. Подушка безопасности
Для «правильной», комфортной ипотеки вам необходима финансовая подушка безопасности — сумма, позволяющая прожить хотя бы три—шесть месяцев, удовлетворяя основные потребности и оплачивая ипотеку. «Да автор точно издевается! — воскликнет все тот же возмущенный читатель. — Какая еще подушка?! Я потратил все деньги на квартиру, заплатил банку, риелтору, вложился в ремонт, кормлю семью, купил итальянский гарнитур за 150 000, да еще эту чертову ипотеку плачу... Откуда взяться лишним деньгам?!»
Все так. Однако суровая реальность такова: если вы не хотите жить на пороховой бочке, а в случае форс-мажора — обрести проблемы с банком, испортить свою кредитную историю, а то и лишиться квартиры, нужно создавать финансовый запас. Скажу больше. Если вы взяли правильную, посильную ипотеку, резервы для создания финподушки у вас есть. Если резервов нет, имеет смысл пересмотреть ваши доходы и расходы и найти возможность для увеличения первых и сокращения вторых. Финподушка нужна, чтобы экономить ваши нервные клетки на протяжении 10 лет. Разве не достойная цель? Счастливая и спокойная жизнь важнее дорогого гарнитура...
Какого размера должна быть финансовая подушка? Все зависит от вашего характера и рода деятельности. Насколько важна для вас стабильность и уверенность в завтрашнем дне? Как правило, чем старше человек, тем важнее этот фактор. Бесшабашный характер снижает значимость этого параметра, наличие маленьких детей и пожилых родителей — повышает.
А насколько стабильны ваши доходы? Если вы наемный специалист на окладе, если вы востребованы на рынке труда и уверены: что бы ни случилось, вы без труда найдете новую работу, — достаточно минимального запаса, обеспечивающего прожиточный минимум и оплату кредита в течение трех месяцев. Если ваш доход не постоянен (премии, проценты с продаж), нужна подушка побольше. Если ваше положение в компании шатко, а поиск, в случае чего, новой работы может затянуться, — еще больше. Если вы фрилансер, живущий за счет постоянных заказчиков, подушку увеличиваем. Если вы фрилансер, работающий с одноразовыми (непостоянными) заказчиками, или, упаси боже, риелтор, еще увеличиваем. Если бизнесмен, недавно открывший бизнес... Да, у вас сейчас непростое время. Но интересное!
В целом, я считаю, для энергичного человека достаточно шестимесячной подушки. (А неэнергичные люди редко покупают квартиры.) Чем бы он ни занимался и что бы ни случилось, за полгода энергичный человек всегда найдет новый источник дохода. Но если вам кажется, что этого мало, если вы опасаетесь каких-то серьезных, ненадуманных проблем (кризиса, болезни), увеличивайте, доводите запасы до года. Главное — не превращать накопительство в манию, не подчинять этому всю свою жизнь.
Как сочетать досрочные платежи и создание подушки безопасности? Есть простое правило: половину свободных денег тратим на досрочное погашение, половину откладываем. Например, получили зарплату — отнесли досрочный платеж в банк. А через месяц ту же сумму несем в другой банк и кладем на пополняемый депозит. (В одном банке все свои «яйца» лучше не хранить.) После накопления подушки можно расслабиться и заняться тем, о чем давно мечтали: сменить надоевшую работу, уехать на месяц в отпуск или открыть свой бизнес. Ипотека уже не висит над вами дамокловым мечом, ведь вы хорошо подстраховались и можете жить интересной, полноценной жизнью!
6. Удобный банк
Еще один принцип «правильной» ипотеки — выбор удобного банка. На протяжении долгих лет вам придется посещать этот банк ежемесячно, а иногда и чаще, поэтому очень важно, чтобы эти регулярные визиты не отнимали ваши время и нервы.
Признаки удобного банка:
- Удобное местоположение. Наличие офиса недалеко от вашего дома или работы.
- Удобный график работы. Если вы работаете до 20:00, банк должен функционировать хотя бы до 21:00, иначе вам придется каждый раз отпрашиваться с работы или тратить на поездку в банк законный выходной, а это не очень удобно.
- Хороший сервис, внимательные сотрудники.
- Наличие электронной очереди.
- Отсутствие длинных живых очередей.
Я прекрасно понимаю, что на этапе оформления ипотеки все эти критерии кажутся ерундой. Вам важно, чтобы банк одобрил вас и квартиру, чтобы ставка была поменьше, а дальше хоть трава не расти. «Господи, да скорее бы уже разделаться с этой головной болью, купить квартиру и успокоиться! А там уж разберемся как-нибудь».
Вполне понятные эмоции. И все-таки поверьте, раз в месяц — это не так уж редко. И превращать погашение ипотеки в постоянный, многолетний стресс совершенно ни к чему. Визит в банк должен быть легким, приятным занятием: заглянул пешочком после работы, взял талончик на очередь, почитал книжку на диванчике, полюбезничал с девушкой-оператором, заплатил в кассе и с легким сердцем отправился домой. А иначе не удивляйтесь, если через полгода мучений появится ощущение пресловутой «кабалы» и «ловушки». Вы сами себя поймали.
7. Достойная цель
Последнее в списке, но отнюдь не последнее по значимости правило «правильной» ипотеки — достойная цель. Ради чего вы вообще в это ввязались? Если это квартира для себя, то будет ли она радовать вас долгие годы и оправдывать те усилия, которые предстоит приложить? Если это покупка с инвестиционными целями, то окупятся ли все затраты? (Обычно инвестиционная покупка в кредит невыгодна, но нужно рассмотреть конкретную ситуацию. Посоветуйтесь со своим риелтором.) Вы должны иметь достаточно сильную мотивацию, чтобы не просто гасить долг без просрочек, но и радоваться жизни все эти десять лет, не жалея о принятом решении и спокойно перенося трудности. Подумайте об этом ДО оформления кредита.
Это основные принципы «правильной» ипотеки, которая станет для вас не кабалой, а прекрасной возможностью жить лучше, а также... драйвером вашего роста. О чем это я? Дело в том, что правильная ипотека мотивирует больше зарабатывать! Проверено практикой. Если в «мирное время» энергии для покорения мира зачастую не хватает, то при наличии посильного, но крупного долга вы получаете дополнительные моральные ресурсы, чтобы непрестанно двигаться вперед и вверх!
