Причины, по которым в газетах появляются объявления о сдаче квартир в аренду, могут быть различны. Во-первых, это неплохой способ заработать на дополнительный слой масла. Во-вторых, хороший вариант избежать затрат на коммунальные услуги в пустующем жилье. В общем, причины бывают разные, но проблемы, которые ждут арендодателей, совершенно одинаковы.
Эта коммунальная страна
Первый вопрос, который следует уяснить, прежде чем сдавать жилье в аренду, звучит несколько парадоксально, но от этого не становится менее актуальным. Узнайте, имеете ли вы на это право. Ответ, с одной стороны, прост: подобные операции с недвижимостью могут осуществлять ее собственники или уполномоченные ими лица (в последнем случае необходимо оформить у нотариуса соответствующую доверенность).
Однако сказанное относится к отдельному жилью. А вот, например, может ли сдать свою комнату жилец коммунальной квартиры? Оказывается, может, даже если он сам не является собственником, а получил эту комнату по договору социального найма. Об этом сказано в статье 76 Жилищного кодекса. Такая форма аренды называется поднаймом. В кодексе оговорены и условия, которые необходимо соблюдать в этом случае. Пункт 1 статьи 76 гласит, что прежде, чем сдать подобное жилье, необходимо получить письменное согласие собственника жилья (обычно им выступает муниципалитет), а также всех членов семьи, при условии, что они проживают в этой же квартире. Более того, необходимо заключить в письменной форме договор поднайма, один экземпляр которого следует передать собственнику жилья.
Кроме того, для сдачи внаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, следует заручиться поддержкой всех других нанимателей (собственников) и проживающих совместно с ними членов их семей. В этом случае закон не требует письменного согласия. хотя, бесспорно, в таких делах на руках лучше иметь документальное подтверждение лояльности соседей.
Сами или с усами?
Существует всего два способа сдать свое жилье. Первый - попытаться сделать это самостоятельно, воспользовавшись советами и рекомендациями знакомых или услугами газет, размещающих бесплатные обьявления. Второй - обратиться в риелторскую компанию. У обоих вариантов есть свои плюсы и минусы. Самостоятельный поиск может быть более утомителен и, главное, продолжителен - вам придется звонить по объявлениям о сьеме и отвечать на звонки, большинство из которых от заведомо неподходящих клиентов. Если жильцов вам рекомендуют знакомые, эта проблема не стоит так остро, зато появляется другая. Никакие рекомендации не являются гарантией того, что жильцы вам подойдут на 100 процентов. Значит либо придется терпеть их долгое время, либо, выселяя, рисковать дружескими отношениями с рекомендателями. К плюсам самостоятельного поиска, да и то сомнительным, можно отнести лишь отсутствие необходимости выплачивать вознаграждение риелторскому агентству. Однако зачастую это вознаграждение и так выплачиваете не вы, а ваш арендатор.
Работая с риелторами, вы освобождаете себя от сложностей, связанных с поиском потенциальных клиентов. Заведомо неподходящие или неблагонадежные варианты менеджеры агентства отсеют самостоятельно, наработав в этом деле значительный опыт. Более того, учитывая, что в целом спрос на рынке аренды жилья существенно превышает предложение, ваш клиент, может быть, давно дожидается в риелторской базе данных, пока вы обрываете собственный телефон, пытаясь его найти. Минус вытекает из плюса самостоятельного поиска - услуги риелторов платные. Однако, как уже упоминалось выше, кто именно будет платить - это еще вопрос.
Рубли и метры
Кстати, о плате, ведь именно ваше намерение ежемесячно получать ее с квартирантов и стало причиной написания этой статьи. Величина арендной платы - извечный компромисс между опасением продешевить и желанием поскорее сдать. Как определить адекватную цену за ваши метры? Увы, в этом вопросе можно дать лишь самые общие рекомендации. Попробуйте выяснить, сколько стоят аналогичные предложения из газетных объявлений. Если вы обратились в агентство - выслушайте рекомендации специалистов и согласитесь с ними, накинув еще процентов десять (агентству ведь выгодно сдать быстро, а не дорого). Наконец, поспрашивайте соседей, друзей и родных.
На самом деле величина аренды зависит от множества факторов, района, состояния дома, наличия лифта, близости к метро и, конечно же, площади. Обычно самым востребованным жильем на рынке аренды являются однокомнатные квартиры в домах типовой постройки. Минимальная стоимость такого жилья на данный момент составляет 500 долларов, "двушки" уходят за 800 долларов, а трехкомнатные сдаются по 1000 и выше.
Наличие мебели в сдаваемой квартире в вопросах ценообразования может играть как положительную роль, так и отрицательную, особенно в тех случаях, когда мебель не соответствует современным представлениям о комфорте и дизайне. Кстати, многим съемщикам и вовсе требуется совершенно пустая квартира, которые, оказывается, весьма дефицитны.
Размер арендной платы и порядок ее внесения - отдельные вопросы. Учитывая, что цены на рынке аренды жилья постоянно растут, устанавливать фиксированную плату на длительный срок невыгодно. Лучше всего в договоре оговорить возможные сроки пересмотра размера оплаты - обычно такую рокировку делают через каждые полгода. Оплату коммунальных услуг и телефона не стоит отдавать на откуп жильцам. Даже не имея никакого злого умысла, они, не являясь собственниками квартиры, скорее всего будут менее щепетильны в соблюдении сроков платежей. И если просроченная квартплата грозит лишь пенями, то не оплаченный вовремя телефон могут и отключить. Лучше включите все необходимые платежи в стоимость аренды, а в сберкассу ходите сами.
Бумага все стерпит
Доверились ли вы фирме, или сами нашли себе жильца, важнейшим этапом в процессе заключения сделки является заключение договора. Именно договор - центральный документ, вокруг которого строятся все взаимоотношения между арендатором и владельцем. Не делайте исключений даже (а, вернее, тем более!) если вы сдаете жилье лучшему другу. С течением времени устные договоренности забываются, начинаются споры насчет размера и времени оплаты, состояния обстановки и сантехники, и т.д. Всего этого легко избежать, если иметь на руках грамотно составленный договор.
Конечно же, риелторы предложат вам заранее разработанную форму договора, в которой уже учтены все детали. Если же вы возьметесь составлять бумагу самостоятельно, то полезно будет запомнить некоторые нюансы и уделить им внимание.
Итак, во-первых, договор не должен противоречить действующему законодательству. В частности, в нем не должны фигурировать суммы в долларах - только в рублях. Кроме того, поскольку речь идет об отношениях между частными лицами, использование слова "аренда" также недопустимо. Гражданский кодекс гласит, что "арендовать" площади могут только юридические лица, физические же могут лишь "снимать" жилье.
Кстати, договор, заключаемый между двумя физическими лицами, не требуется заверять нотариально. Достаточно, если каждая сторона укажет свои данные: фамилию, имя, отчество, дату и место рождения, а так же паспортные данные и место постоянного жительства (регистрации). Ну и, разумеется, необходимы подписи обеих сторон.
В договоре следует обязательно указать данные, по которым можно однозначно идентифицировать жилье, подлежащее передаче внаем. К таковым относятся:
- точный адрес: город, улица, номер дома и квартиры;
- количество комнат;
- общая и жилая площадь.
Если речь идет о передаче в аренду не всего жилого помещения, а только его части, то в договоре необходимо конкретно указать, что именно сдается.
Срок действия договора, который одновременно является сроком действия аренды, является одним из главных его параметров. Указывая нужный период времени, учитывайте, что помимо чисто утилитарных целей (когда настанет пора пересматривать арендную плату или поднимать вопрос о дальнейшем проживании жильцов), это действие имеет и юридические последствия. Ведь, согласно Гражданскому кодексу, если жилье сдается более чем на год, то арендодатель обязан произвести государственную регистрацию договора аренды помещения. Если же у вас нет желания связываться с подобными формальностями, целесообразно указать срок аренды в 11 месяцев, а затем, при необходимости, заключить новый договор.
Когда сдать?
Казалось бы, вопрос праздный - когда нужно, тогда и сдавайте. На самом же деле и здесь скрыты свои нюансы. Если вы сдаете квартиру, например, на год, и не договорились с жильцами о сроках и возможности пересмотра стоимости аренды, то без существенных причин (читай: форс-мажорных обстоятельств) изменить ее не удастся. По статистике цены на съемное жилье в сентябре - октябре вырастают примерно на 15-20 процентов. В это время спрос в секторе эконом-класса, как правило, превышает предложение в пять раз. Таким образом, лучше сдать квартиру в ноябре, чем в августе. Полученная "надбавка" покроет за год пару месяцев простоя.
Статья предоставлена журналом Семейный Бюджет
