Обзор рынка недвижимости Германии

Германия по праву считается страной с сильной экономикой. Рынок недвижимости преодолел кризис достаточно уверенно. Какова ситуация на рынке сейчас? Что произойдет в ближайшие годы?

То, что нынешний кризис мало задел Германию, вовсе не говорит о том, что рынок недвижимости этой страны всегда был стабильным. Падение Берлинской стены в 1989 году и воссоединение страны привели к перекосу на рынке. Многие переезжали в другие регионы страны, часто продавая свое жилье за бесценок. В первую очередь это коснулось Восточной Германии. В некоторых частях региона средние цены упали на 30%.

С середины 1990-х до середины 2000-х годов, в то время как недвижимость ряда других европейских стран неуклонно росла в цене, успехи Германии в сфере недвижимости были более чем скромными. В наиболее выгодных для вложений Франкфурте-на-Майне и Дюссельдорфе цены с 1995 года по 2003-й подросли на 7%. Для сравнения: в Великобритании каждые семь лет цены увеличивались вдвое. В Берлине за аналогичный период средние цены на квартиры снизились на 7,75%.

Зато когда в 2008 году цены у европейских соседей после головокружительного взлета также головокружительно начали падать, Германия твердо стояла на ногах. За 2008 год стоимость квартир снизилась с учетом инфляции всего на 1,3%, домов — на 2,6%. Если сравнить стоимость жилья в третьем квартале 2008 года и соответствующем периоде 2009-го, получится, что цены в Германии либо остались практически на прежнем уровне, либо повысились. По данным компании Kwartira, стоимость квадратного метра составила в Дюссельдорфе €2 379 и €2 447 соответственно, в Мюнхене €3 397 и €3 586, в Берлине — €2 148 и €2 218. Снижение в основном коснулось Восточной Германии. Например, в Лейпциге эти значения составили €1 623 и €1 600.

Среди причин такой устойчивости — недостаточное количество объектов. По данным компании Sollmann+Zagel Immobilien, если в 1997 году в стране было возведено 700 тысяч новых квартир, то в 2007-м это значение снизилось до рекордно низких 230 тысяч.

Где покупать?

Не все земли в Германии одинаково экономически активны и равномерно заселены.

Земли Бавария и Баден-Вюртемберг (Южная Германия) — экономически развитый и популярный туристический регион. Мюнхен (Бавария) — один из самых надежных городов в Германии для вложения средств. Это крупный промышленный город, а также в нем расположены крупные учебные заведения страны. С туристической точки зрения земли славятся своими бальнеологическими (Баден-Баден) и горнолыжными (Гармиш-Партенкирхен) курортами. Недвижимость на юге страны достаточно дорогая.

Саксония, как и большинство районов Восточной Германии, привлекательна прежде всего демократичными ценами на жилье. Правда, этот регион уступает Западу страны состоянием недвижимости на вторичном рынке. Пожалуй, на Востоке наибольшую стабильность вложений гарантирует Берлин — в столице реально выгодно сдавать недвижимость в аренду.

Западная Германия характеризуется более высоким качеством жилья, зато и цены выше. Популярностью пользуется прежде всего земля Северный Рейн — Вестфалия с ее крупнейшими городами Дюссельдорф, Кёльн и Дортмунд, а также другие крупные города региона — Франкфурт-на-Майне, Ганновер и др. Если цель покупки — сохранение сбережений или ведение бизнеса, ориентироваться следует именно на эту землю как на экономически развитый и плотно заселенный регион. Здесь располагаются 24 из 50 крупнейших компаний Германии (Metro, Deutsche Telekom, E.ON, RWE, ThyssenKrupp и др.) и проживает примерно четверть населения всей Германии.

Что почем?

Диапазон цен на жилую недвижимость довольно широк:

Арендные ставки зависят от типа и местоположения жилья. К примеру, апартаменты в 70 кв. м в Берлине можно снять примерно за €790 в месяц, квартиру площадью 50 «квадратов» в Мюнхене — €670. Рентный доход колеблется в диапазоне 3,9—5,1% годовых.

Традиционный интерес представляет коммерческая недвижимость Германии. Наиболее частыми предложениями являются магазины, отели и доходные дома. В качестве самого общего обзора цен можно привести следующие предложения: магазин площадью 52 кв. м в Баден-Бадене — €69 тыс.; магазин площадью 173 кв. м в Мюнхене — €390 тыс.; отель площадью 387 кв. м в Лейпциге — €250 тыс.; доходный дом площадью 212 кв. м — €128 тыс.

Доходные дома достаточно популярны среди россиян. В стране, где 80% населения живет на съемных квартирах, спрос на сдаваемое жилье соответствующий. По словам Елены Скробовой, директора компании Immo-Interess, это эффективное вложение средств благодаря стабильному доходу 7—10% годовых и, в случае ипотеки, самоокупаемости.

В то же время интерес к многосемейным домам со стороны россиян несколько специфичный и позволяет оценить широту русской души. По словам Алины Тодор, менеджера по продажам компании BMG Invest, нередко наши соотечественники изначально ориентируются на дешевую недвижимость — отчужденное банками жилье. Как правило, его цена ниже рыночной процентов на двадцать. Сейчас в Германии небольшую качественную квартиру можно приобрести по цене от €15—20 тыс. А уже после покупки россияне по достоинству оценивают преимущества доходных домов и всерьез рассматривают возможность прикупить их тоже. Как отмечает эксперт, интерес россиян к немецкой недвижимости в последнее время резко увеличился.

Кредитование сегодня

Недвижимость реально приобрести в кредит, однако условия его предоставления в связи с кризисом ужесточены. Нередко банки, помимо обеспечения, требуют наличия доходов в Европе. Ставка составляет примерно 3,95% годовых. Размер первоначального взноса зависит от типа приобретаемой недвижимости. Для жилья он составляет минимум 60%, для доходной недвижимости — 40%, для коммерческой — 50%. Правда, существует возможность увеличить сумму кредита для жилой недвижимости. Такое жилье изначально нужно заявить в качестве доходной недвижимости, для этого нужно просто подтвердить банку, что объект сдан на момент покупки. В дальнейшем кредитор не проявляет интереса к тому, как используется недвижимость.

Перспективы рынка

С одной стороны, перспективы разворачиваются сами собой. То, насколько уверенно Германия прошла кризис, а также недостаточное количество жилых объектов позволяют рассчитывать на надежность вложений средств и в будущем. С другой стороны, для развития рынка существует серьезное препятствие — демографическая ситуация. С 2002 года численность населения убывает в среднем со скоростью 50 тысяч человек ежегодно. Одновременно население становится старше, и этот процесс, по прогнозам, остановится не раньше 2030 года. Пенсионеров, даже в стабильной Германии, трудно назвать самой активной категорией покупателей недвижимости. Поэтому во многом развитие рынка зависит от иностранцев.

Пожалуй, главное, чему следует уделить наибольшее внимание при покупке, — это регион. Если цель покупки — качественное и интересное с инвестиционной точки зрения жилье, не стоит рассматривать Восточную Германию. Восток все-таки еще не достиг западноевропейского уровня, уверена Елена Скробова, и неизвестно, сколько времени потребуется на его развитие. А вот на Западе, в частности в Северном Рейне — Вестфалии, в ближайшие годы ожидается рост цен, а также повышение арендных ставок. Как уверена Алина Тодор, на это вполне можно рассчитывать, поскольку за последний год аренда в регионе выросла на 6%.

Резюмируя ситуацию с недвижимостью за последний год и мнения экспертов, можно только подтвердить сложившуюся репутацию рынка Германии: стабильность и надежность.